En bref
Pour un achat dans l’ancien dans le Val-d’Oise, comptez environ 7 à 8 % du prix en frais de notaire. Dans le neuf, c’est bien moins, autour de 2 à 3 %. Le gros de la note n’est pas la rémunération du notaire (faible), mais les droits de mutation reversés au département et à l’État. Le Val-d’Oise a relevé son taux en 2025, ce qui alourdit un peu la facture dans l’ancien. Bonne nouvelle : les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à cette hausse.
C’est la ligne que tout le monde oublie au moment de calculer son budget. Vous visez un bien à 300 000 €, vous bâtissez votre plan dessus, et puis arrivent les frais de notaire, plusieurs milliers d’euros à sortir en plus. Autant savoir à quoi vous attendre dès le départ. Voici ce que ça représente vraiment quand on achète dans le 95, à quoi sert cet argent, et les quelques leviers pour l’alléger.
Frais de notaire dans le Val-d’Oise : à quoi s’attendre ?
Tout dépend d’abord du type de bien. La différence entre l’ancien et le neuf est énorme, et elle pèse lourd dans un projet.
- Dans l’ancien, prévoyez environ 7 à 8 % du prix d’achat.
- Dans le neuf (achat sur plan, logement jamais habité), seulement 2 à 3 %.
Cet écart s’explique par les droits de mutation, beaucoup plus légers dans le neuf. C’est souvent un argument décisif quand on hésite entre les deux : sur un bien à 300 000 €, le neuf vous fait économiser près de 15 000 € rien qu’en frais d’acquisition.
À quoi sert vraiment cet argent ?
On parle de « frais de notaire », mais c’est trompeur. Le notaire ne garde qu’une petite partie de la somme. Le reste, c’est de l’impôt. Concrètement, votre versement se répartit en trois.
- Les droits de mutation : la part la plus lourde, environ 80 % du total. C’est une taxe perçue par le département et la commune. Dans le Val-d’Oise, le taux départemental est passé à 5 % en 2025, ce qui porte le taux global autour de 6,32 % sur un bien ancien.
- Les émoluments du notaire : sa vraie rémunération, fixée par l’État selon un barème dégressif. Plus le bien est cher, plus le pourcentage baisse. Cela ne représente qu’environ 1 % du prix.
- Les débours : les frais que le notaire avance pour vous (documents, cadastre, formalités), souvent autour de 1 000 €.
Retenez surtout ceci : quand vos frais de notaire augmentent, ce n’est presque jamais à cause du notaire. C’est la taxe départementale qui monte.
Combien ça représente, concrètement ?
Voici des ordres de grandeur pour un achat dans le Val-d’Oise, selon le prix du bien. Ce sont des estimations, le montant exact dépend de votre situation, mais ça donne une idée fiable de ce qu’il faut mettre de côté.
| Prix du bien | Ancien (environ 7,5 %) | Neuf (environ 2,5 %) |
|---|---|---|
| 200 000 € | environ 15 000 € | environ 5 000 € |
| 300 000 € | environ 22 500 € | environ 7 500 € |
| 400 000 € | environ 30 000 € | environ 10 000 € |
Peut-on réduire ses frais de notaire ?
Pas de miracle, l’essentiel de la somme est de l’impôt et ne se négocie pas. Mais quelques leviers existent.
- Déduire la valeur du mobilier (cuisine équipée, placards, électroménager intégré) du prix retenu pour le calcul, dans une limite raisonnable et justifiée.
- Demander la remise sur les émoluments, possible jusqu’à 20 % au-delà de 100 000 €. Le notaire n’est pas obligé de l’accorder, mais ça se demande.
- Acheter dans le neuf, si votre projet le permet, pour profiter des droits réduits.
- Si vous êtes primo-accédant pour votre résidence principale, vous êtes exclu de la hausse votée en 2025. Un point à vérifier avec votre notaire.
Questions fréquentes
Qui paie les frais de notaire, l’acheteur ou le vendeur ?
C’est l’acheteur. Les frais sont réglés le jour de la signature de l’acte authentique, en plus du prix du bien. Le notaire reverse ensuite les taxes au Trésor public.
Peut-on emprunter les frais de notaire ?
En principe, les banques attendent que vous les couvriez avec votre apport. Certaines acceptent de les financer (prêt dit à 110 %), mais cela dépend de votre profil et de votre dossier. C’est précisément le genre de point où un courtier sait quelle banque dira oui.
Les primo-accédants paient-ils moins dans le Val-d’Oise ?
Oui, en partie. Pour l’achat de leur résidence principale, ils sont exclus de la hausse de 0,5 point votée en 2025. Selon les mesures en vigueur, une réduction plus large peut s’appliquer, sous conditions. À confirmer au cas par cas.
Un projet d’achat dans le 95 ?
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Pour aller plus loin : estimez votre crédit immobilier et le budget global de votre achat dans le Val-d’Oise.
