En bref
Le DPE et crédit immobilier sont aujourd’hui indissociables. Un logement classé F ou G ne bloque pas systématiquement l’accord de prêt, mais il change les conditions : majoration de taux possible de 0,10 à 0,30 point, apport plus élevé exigé, loyers futurs parfois non pris en compte en investissement locatif. Depuis le 1er janvier 2025, les logements G sont interdits à la location. Les F le seront en 2028, les E en 2034. La banque finance 20 ans, pas seulement aujourd’hui : elle intègre ce calendrier dans son analyse dès la lecture de votre dossier.
Avant 2021, le DPE était un document quasi-décoratif. Les acheteurs le parcouraient distraitement, les banques l’ignoraient presque. Ce temps est révolu. Aujourd’hui, le DPE et crédit immobilier fonctionnent ensemble : une étiquette F ou G peut changer votre taux, modifier votre apport exigé, ou compliquer le calcul de votre capacité d’emprunt si vous investissez pour louer. Ce n’est pas une punition. C’est le reflet d’un risque réglementaire que la banque doit anticiper sur toute la durée du crédit.
Ce que le calendrier légal change pour les banques
Le cadre réglementaire est désormais précis et chiffré. Les échéances sont les suivantes :
- Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location (nouveau bail). Ils ne sont plus considérés comme des logements décents.
- Au 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F, sauf rénovation permettant d’améliorer le DPE.
- Au 1er janvier 2034 : même interdiction pour les logements classés E.
Maintenant placez-vous du côté de la banque. Vous lui demandez un crédit sur 20 ans, signé en 2026. Ce crédit court jusqu’en 2046. Un logement classé F perd sa « louabilité » en 2028, soit dans deux ans. Un logement classé E la perd en 2034, soit avant la moitié de la durée de votre prêt. Sans plan de rénovation, la banque voit un actif qui va se dévaloriser et perdre sa valeur locative pendant que le crédit court encore. C’est ce raisonnement qui modifie les conditions d’octroi.
Comment le DPE impacte concrètement votre dossier de crédit
Les impacts varient selon votre projet (résidence principale ou investissement locatif) et le classement exact du bien.
| Classe DPE | Résidence principale | Investissement locatif |
|---|---|---|
| A, B, C | Conditions standard, parfois bonification de taux | Loyers comptabilisés normalement |
| D, E | Conditions standard dans la plupart des banques | Vigilance si durée longue (crédit court au-delà de 2034) |
| F | Majoration possible de 0,10 à 0,30 point, apport plus élevé exigé | Loyers futurs parfois non comptabilisés sans plan de travaux |
| G | Conditions durcies, parfois refus ou conditions suspensives strictes | Loyers exclus du calcul dans la majorité des établissements |
En investissement locatif, l’impact est plus direct encore. Les banques calculent votre capacité d’emprunt en intégrant les loyers attendus. Si le bien ne peut légalement plus être loué, ou si son interdiction de location approche, certains établissements refusent simplement de comptabiliser ces loyers dans les revenus. Votre capacité d’emprunt chute mécaniquement.
Le nouveau DPE 2026 : 850 000 logements reclassés
Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE a été modifié. Le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, pour mieux refléter la réalité du mix électrique français, largement décarboné. Résultat concret : environ 850 000 logements chauffés à l’électricité ont vu leur étiquette s’améliorer mécaniquement, sans aucun travaux. Certains biens classés F ou G sous l’ancienne méthode sont désormais classés E ou D.
Pour les acheteurs et investisseurs, cela change la donne. Un bien actuellement affiché F dans une annonce peut avoir été diagnostiqué sous l’ancien calcul. Si le logement est chauffé à l’électricité, un nouveau DPE établi en 2026 pourrait relever sa classe. Vérifier la date du DPE et l’énergie de chauffage avant de vous positionner est devenu un réflexe utile.
Dans le Val-d’Oise, un parc immobilier particulièrement concerné
Le Val-d’Oise présente un profil immobilier spécifique. Les copropriétés construites entre 1960 et 1975 à Sarcelles, Garges-lès-Gonesse, Argenteuil ou Gonesse affichent fréquemment des DPE D, E ou F : chauffage collectif au fioul, parois peu isolées, simples vitrages d’origine. Les secteurs pavillonnaires, avec des maisons individuelles dont la surface moyenne est plus élevée qu’en petite couronne, présentent des déperditions thermiques importantes quand l’isolation n’a pas été traitée.
Concrètement : un acheteur qui vise un pavillon des années 1970 à Pontoise, Taverny ou Herblay doit anticiper que le DPE fera partie de l’analyse bancaire au même titre que ses revenus. Ce n’est pas une raison de passer son chemin. C’est une raison de monter le dossier différemment.
Passoire thermique et crédit : l’approche qui change tout
Acheter un bien F ou G n’est pas interdit. Ce n’est pas non plus une mauvaise stratégie si le projet est construit correctement. La décote à l’achat peut être significative : selon les données notariales, passer d’une étiquette F ou G à D peut représenter jusqu’à 15 % de valorisation supplémentaire à la revente. Combinée aux aides disponibles, la rénovation peut transformer une contrainte en levier.
Ce que les banques regardent en priorité, c’est l’existence d’un plan de rénovation cohérent. Un engagement contractuel à rénover, avec un délai généralement compris entre 24 et 40 mois selon les établissements pour produire un nouveau DPE attestant de l’amélioration, peut débloquer des conditions préférentielles. Certaines banques proposent même une bonification de taux de 0,10 à 0,30 point si un saut d’au moins deux classes énergétiques est démontré dans ce délai.
Le montage qui fonctionne : intégrer les travaux dès le départ, combiner prêt principal, éco-PTZ si éligible, et aides MaPrimeRénov’ prorogées dans la loi de finances 2026. Repousser les travaux à « plus tard » expose à un durcissement des conditions en cours de prêt si l’amélioration promise n’est pas au rendez-vous.
Questions fréquentes
Un DPE F ou G peut-il entraîner un refus de crédit immobilier ?
Pas systématiquement. Un mauvais DPE ne provoque pas un refus automatique, mais il peut durcir les conditions : majoration de taux de 0,10 à 0,30 point, apport plus élevé exigé, loyers futurs non comptabilisés en investissement locatif. La banque apprécie en revanche positivement un plan de rénovation crédible intégré au dossier.
Quelles sont les dates d’interdiction de location selon le DPE ?
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location (nouveau bail). Les logements classés F seront à leur tour interdits à la location au 1er janvier 2028. Les logements classés E suivront au 1er janvier 2034. Ces interdictions s’appliquent sauf rénovation permettant d’améliorer le classement DPE. Source : loi Climat et Résilience.
Le nouveau DPE 2026 change-t-il quelque chose pour mon dossier de crédit ?
Potentiellement oui. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Environ 850 000 logements chauffés à l’électricité ont vu leur étiquette s’améliorer sans travaux. Si le DPE de votre bien a été établi sous l’ancienne méthode et que le logement est chauffé à l’électricité, un nouveau DPE pourrait améliorer son classement et changer les conditions de financement.
Peut-on financer des travaux de rénovation énergétique dans le même crédit ?
Oui. Il est possible de combiner un prêt principal (qui intègre le prix d’achat et les travaux) avec un éco-PTZ (prêt à taux zéro pour la rénovation énergétique) et les aides MaPrimeRénov’. Ce montage est précisément ce que certaines banques valorisent : un plan de rénovation chiffré et daté rassure l’établissement sur l’évolution du bien pendant la durée du crédit.
Un logement classé E est-il finançable sans conditions particulières ?
En résidence principale, la plupart des banques traitent un logement E comme un dossier standard en 2026. En revanche, pour un investissement locatif avec un crédit long (au-delà de 20 ans), certains établissements intègrent le fait que ce bien sera interdit à la location en 2034 et ajustent le calcul des loyers futurs en conséquence. La prudence s’impose si la durée du crédit dépasse l’échéance de 2034.
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