Les taux immobiliers augmentent : comment renégocier votre crédit lorsqu’ils baisseront ?

Les taux immobiliers augmentent et vous envisagez d’acheter un logement ? Cette situation peut vous faire hésiter à concrétiser votre projet. Pourtant, un crédit immobilier signé aujourd’hui ne vous oblige pas nécessairement à conserver le même taux jusqu’à son terme. Si les taux baissent à nouveau, vous pourrez envisager de renégocier votre crédit immobilier auprès de votre banque ou de le faire racheter par un établissement concurrent.

Faut-il attendre une baisse des taux pour acheter ? Comment renégocier le taux de son crédit immobilier ? Est-il préférable de négocier directement avec sa banque ou de faire appel à un courtier pour solliciter plusieurs établissements ? SWAP CRÉDIT vous explique les deux solutions, leurs frais et les économies possibles.

Les taux augmentent : comment renégocier votre crédit immobilier lorsqu’ils baisseront ?

Faut-il attendre une baisse des taux immobiliers pour acheter ?

Lorsque les taux immobiliers augmentent, certains acquéreurs préfèrent reporter leur projet dans l’espoir d’obtenir un financement moins coûteux. Pourtant, attendre une baisse des taux ne constitue pas nécessairement la meilleure stratégie.

Personne ne peut prévoir avec certitude quand les taux diminueront. Pendant cette période, les prix immobiliers peuvent évoluer et les biens correspondant à vos critères peuvent être vendus.

Si vous trouvez un logement adapté à votre projet et que votre capacité de remboursement permet de financer l’acquisition dans de bonnes conditions, il peut être pertinent d’acheter sans attendre une hypothétique baisse des taux.

Acheter aujourd’hui et renégocier demain

Un taux immobilier n’est pas nécessairement définitif. Si les conditions de financement deviennent plus favorables, vous pourrez étudier une renégociation de votre crédit immobilier.

Cette possibilité ne doit cependant pas être considérée comme une certitude. Votre crédit doit rester supportable avec les mensualités prévues lors de sa souscription, même si aucune baisse de taux n’intervient par la suite.

Peut-on renégocier son crédit immobilier lorsque les taux baissent ?

Oui, vous pouvez demander une renégociation de votre crédit immobilier à tout moment. Deux possibilités existent : obtenir une réduction du taux auprès de votre banque actuelle ou faire racheter le crédit par une autre banque.

Solution 1 : renégocier dans votre banque actuelle

Votre banque accepte de modifier le taux d’intérêt du prêt existant. Cette modification est formalisée par un avenant au contrat de crédit.

Avantage essentiel : comme le prêt n’est pas remboursé par anticipation, vous ne payez pas d’indemnités de remboursement anticipé. Vous n’avez pas non plus à financer une nouvelle prise de garantie.

La banque peut toutefois facturer des frais d’avenant. Elle reste libre d’accepter ou de refuser votre demande.

Solution 2 : faire racheter votre crédit par une autre banque

Une banque concurrente vous accorde un nouveau prêt destiné à rembourser votre crédit immobilier actuel. Vous pouvez ainsi bénéficier d’un nouveau taux, sous réserve de l’acceptation de votre dossier.

Cette opération entraîne généralement des indemnités de remboursement anticipé à verser à votre ancienne banque, sauf exonération applicable, ainsi que des frais de nouvelle garantie pour le nouveau crédit.

Ces frais doivent être compensés par les économies réalisées grâce à la baisse du taux.

Pourquoi faut-il généralement 1 point de baisse pour renégocier son crédit immobilier ?

Pour qu’une renégociation ou un rachat de crédit immobilier soit intéressant, il faut généralement disposer d’un différentiel d’environ 1 point de pourcentage entre le taux actuel et le nouveau taux proposé.

Par exemple, un crédit à 4,20 % peut devenir intéressant à renégocier si les banques proposent un nouveau financement à 3,20 %.

Ce différentiel permet potentiellement d’absorber les frais liés à l’opération et de réaliser des économies sur les intérêts restants.

Il s’agit toutefois d’un repère, et non d’une règle absolue. Un écart inférieur peut suffire pour une renégociation interne peu coûteuse. À l’inverse, un écart de 1 point peut être insuffisant si le capital restant dû est faible ou si le crédit approche de son terme.

Deux façons de profiter de la baisse du taux

1. Conserver la durée restante et réduire la mensualité : vous augmentez votre pouvoir d’achat mensuel.
2. Conserver la mensualité et réduire la durée : vous remboursez votre crédit plus rapidement et diminuez davantage le coût total des intérêts.

Le choix dépend de vos objectifs : améliorer votre trésorerie mensuelle ou devenir propriétaire sans crédit plus rapidement.

Renégociation interne ou rachat externe : quelles différences ?

Avant de choisir une solution, il est indispensable de comparer les frais et les économies réellement obtenues.

Une renégociation interne peut être préférable si votre banque propose un taux suffisamment compétitif. En revanche, une autre banque peut parfois proposer une baisse plus importante, permettant de compenser les frais du rachat et de dégager un gain supérieur.

Comment renégocier directement le taux de son crédit auprès de sa banque ?

La première démarche consiste à contacter votre conseiller bancaire pour demander une réduction du taux d’intérêt de votre crédit immobilier.

Les étapes d’une renégociation interne

1. Retrouvez votre tableau d’amortissement et votre offre de prêt.
2. Identifiez le capital restant dû, le taux actuel et la durée restante.
3. Comparez votre taux aux conditions de financement proposées sur le marché.
4. Demandez une proposition de renégociation à votre banque.
5. Négociez les éventuels frais d’avenant.
6. Comparez le nouveau coût du crédit avec celui de votre financement actuel.

Si votre banque accepte, elle vous adresse un avenant précisant les nouvelles conditions et le tableau d’amortissement correspondant.

Dans le cadre d’une renégociation interne classique du taux, il n’y a ni remboursement anticipé du prêt, ni indemnités correspondantes, ni nouvelle prise de garantie.

Que faire si votre banque refuse de baisser votre taux ?

Vous pouvez solliciter des établissements concurrents pour rechercher un rachat de votre crédit immobilier. Une proposition concurrente peut également vous permettre de reprendre les négociations avec votre banque actuelle.

Pourquoi faire appel à un courtier pour renégocier son crédit immobilier ?

Un courtier en crédit immobilier peut solliciter plusieurs banques afin de comparer leurs conditions de financement. Cette mise en concurrence permet de rechercher un taux potentiellement plus avantageux que celui proposé par votre banque actuelle.

Les banques n’appliquent pas toutes les mêmes critères ni les mêmes politiques commerciales. Certaines peuvent se montrer particulièrement compétitives sur des profils ou des financements spécifiques.

Les avantages d’un courtier

• Comparer plusieurs propositions bancaires.
• Rechercher un taux d’intérêt plus compétitif.
• Étudier les frais de remboursement anticipé et de nouvelle garantie.
• Comparer les coûts d’assurance emprunteur.
• Simuler une baisse de mensualité ou une réduction de durée.
• Calculer le gain net réel de l’opération.
• Être accompagné dans les démarches de financement.

Le courtier doit déterminer si le rachat externe est réellement plus intéressant qu’une renégociation interne, en tenant compte de l’ensemble des frais.

Quels frais faut-il prévoir pour renégocier ou faire racheter son crédit ?

Dans votre banque actuelle : des frais généralement limités

Une simple renégociation du taux dans votre banque actuelle ne nécessite pas de rembourser votre prêt par anticipation.

Vous n’avez donc pas d’indemnités de remboursement anticipé à payer et aucune nouvelle garantie à mettre en place. Seuls d’éventuels frais d’avenant peuvent être facturés.

Dans une autre banque : plusieurs frais à intégrer

Lors d’un rachat externe, la nouvelle banque rembourse le capital restant dû à votre ancienne banque. Cette opération peut entraîner :

• Des indemnités de remboursement anticipé à verser à l’ancienne banque, sauf exonération.
• Des frais de dossier auprès de la nouvelle banque.
• Des frais de nouvelle prise de garantie : caution ou garantie hypothécaire.
• D’éventuels frais de mainlevée de l’ancienne hypothèque.
• Des honoraires de courtage si vous faites appel à un intermédiaire.

Pour un prêt immobilier à taux fixe relevant des règles applicables aux particuliers, les indemnités de remboursement anticipé sont en principe plafonnées au plus faible de ces deux montants : six mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû.

Votre contrat peut prévoir des conditions plus favorables. Certaines exonérations légales peuvent également s’appliquer selon la cause du remboursement anticipé.

Vous pouvez consulter les explications du ministère de l’Économie sur la renégociation et le rachat de crédit immobilier.

Exemple 1 : réduire la mensualité en conservant la même durée de crédit

Imaginons un emprunteur disposant d’un capital restant dû de 250 000 € sur 20 ans, au taux fixe de 4,20 %. Il obtient une proposition à 3,20 %, soit un différentiel de 1 point.

Dans ce premier scénario, il souhaite conserver les 20 années de remboursement restantes pour réduire sa mensualité.

Critère	Prêt actuel	Après baisse du taux
Capital restant dû	250 000 €	250 000 €
Taux nominal	4,20 %	3,20 %
Durée restante	240 mois	240 mois
Mensualité hors assurance	1 541,43 €	1 411,66 €
Intérêts restants approximatifs	119 942 €	88 798 €

Cette solution convient particulièrement aux emprunteurs souhaitant réduire leurs charges mensuelles et retrouver davantage de pouvoir d’achat.

En cas de rachat par une autre banque, les frais de l’opération devront être déduits de l’économie brute pour déterminer le gain net.

Exemple 2 : conserver la même mensualité et réduire la durée du crédit

Reprenons exactement le même financement : 250 000 € restant à rembourser sur 20 ans, avec un taux initial de 4,20 % et une nouvelle proposition à 3,20 %.

Cette fois, l’emprunteur souhaite conserver sa mensualité d’environ 1 541 € hors assurance afin de rembourser son crédit plus rapidement.

Critère	Prêt actuel	Après baisse du taux
Capital restant dû	250 000 €	250 000 €
Taux nominal	4,20 %	3,20 %
Mensualité hors assurance	1 541,43 €	Environ 1 541,43 €
Durée de remboursement	240 mois	Environ 213 mois
Intérêts restants approximatifs	119 942 €	Environ 77 902 €

Cette seconde stratégie est particulièrement intéressante pour les emprunteurs qui peuvent continuer à supporter leur mensualité actuelle et souhaitent réduire au maximum le coût total de leur financement.

Quelle stratégie permet de réaliser le plus d’économies ?

Dans notre exemple, conserver la mensualité et réduire la durée permet d’économiser environ 10 896 € d’intérêts supplémentaires par rapport à la solution consistant à réduire la mensualité sur 20 ans.

Le choix dépend donc de votre priorité : réduire vos charges mensuelles ou rembourser votre crédit plus rapidement.

Ces deux simulations sont réalisées à capital identique, sans intégrer de nouveaux frais dans le capital emprunté. Elles illustrent l’effet de la baisse du taux et non le gain net garanti d’une opération réelle. Les éventuels frais de rachat, l’assurance et les caractéristiques exactes du contrat doivent être intégrés à une étude personnalisée.

Renégocier son crédit immobilier et optimiser son assurance emprunteur

La réduction du taux d’intérêt n’est pas le seul levier permettant de diminuer le coût d’un crédit immobilier. L’assurance emprunteur peut également représenter une dépense importante sur la durée du financement.

Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sous réserve de respecter l’équivalence des garanties exigées par votre banque.

Cette démarche peut être réalisée indépendamment d’une renégociation de taux. Elle permet parfois de réduire le coût global du crédit même lorsque les taux du marché ne justifient pas encore un rachat.

Découvrez notre accompagnement en assurance emprunteur pour comparer les contrats et les garanties.

Pourquoi faire appel à SWAP CRÉDIT pour renégocier votre prêt immobilier ?

Implanté à Margency, dans le Val-d’Oise, SWAP CRÉDIT accompagne les emprunteurs dans la recherche de financements immobiliers et l’optimisation de leurs crédits existants.

Avec plus de 26 années d’expérience dans le financement, dont dix années dans le secteur bancaire, Laurent Bouchet connaît les méthodes d’analyse des banques et les conditions nécessaires à la réussite d’un rachat de crédit immobilier.

Une analyse complète avant de changer de banque

Notre objectif est de déterminer si votre financement peut être amélioré et quelle stratégie présente le meilleur intérêt financier.

• Analyse de votre crédit actuel et de votre tableau d’amortissement.
• Étude du capital restant dû et de la durée de remboursement.
• Recherche de propositions auprès de nos banques partenaires.
• Calcul des indemnités de remboursement anticipé et des frais de garantie.
• Simulation d’une réduction de mensualité ou de durée.
• Comparaison des assurances emprunteur.
• Calcul des économies nettes après frais.

Nous pouvons également vous aider à comparer une proposition de renégociation de votre banque actuelle avec les offres de rachat d’autres établissements.

SWAP CRÉDIT intervient notamment à Montmorency, Enghien-les-Bains, Eaubonne, Soisy-sous-Montmorency, Saint-Gratien, Ermont, Argenteuil et dans l’ensemble du Val-d’Oise, avec un accompagnement possible à distance.

En résumé : une hausse des taux aujourd’hui n’empêche pas de renégocier demain

Lorsque les taux immobiliers augmentent, il n’est pas toujours nécessaire de reporter un projet d’achat. Si votre financement reste adapté à votre budget, vous pourrez envisager une renégociation si les taux baissent ultérieurement.

Une renégociation interne permet de modifier le taux sans indemnités de remboursement anticipé ni nouvelle prise de garantie. Un rachat par une autre banque permet de mettre les établissements en concurrence, mais implique généralement des frais supplémentaires.

Un différentiel d’environ 1 point de taux constitue un repère intéressant pour étudier la rentabilité de l’opération. Vous pourrez alors choisir entre diminuer votre mensualité en conservant la durée ou raccourcir la durée en conservant la mensualité.

Le conseil SWAP CRÉDIT : ne vous limitez pas à comparer les taux. Faites calculer les économies réelles après frais et choisissez la stratégie correspondant à vos objectifs financiers.

FAQ : les questions fréquentes sur la renégociation de crédit immobilier