En bref
Combien puis-je emprunter avec 3 500 € par mois ? Avec ce niveau de revenus, votre capacité d’emprunt dépend notamment de vos charges existantes, de la durée du crédit, du taux et du coût de l’assurance. Le montant réellement finançable peut donc varier sensiblement d’un dossier à l’autre. Avec 3 500 € de revenus nets par mois et aucun crédit en cours, la mensualité maximale théorique se situe autour de 1 225 € par mois, assurance emprunteur comprise, en retenant un taux d’effort de 35 %. Avec les taux constatés actuellement, cela permet d’envisager environ 169 000 € sur 15 ans, 206 000 € sur 20 ans ou 235 000 € sur 25 ans, selon le taux obtenu et le coût de l’assurance. Ce sont des estimations. La capacité d’emprunt réelle dépend de votre situation professionnelle, de vos charges, de votre apport, de votre composition familiale et de la qualité globale du dossier.
Combien puis-je emprunter avec 3 500 € par mois selon la durée ?
C’est une question que l’on me pose régulièrement avant même de commencer les visites. Avec 3 500 € de revenus mensuels nets, la capacité d’emprunt peut dépasser 200 000 € sur 20 ans et atteindre environ 235 000 € sur 25 ans si vous n’avez aucun autre crédit. Mais deux personnes gagnant exactement la même somme peuvent avoir des capacités d’emprunt différentes.
Comment calculer la mensualité maximum remboursable ?
La première chose à calculer est votre taux d’effort. Les règles du Haut Conseil de stabilité financière prévoient en principe un taux d’effort maximal de 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise et 33% hors assurance emprunteur. Source
Avec 3 500 € de revenus mensuels, le calcul de départ est donc simple :
3 500 € x 33 % = 1 155 €
Vous disposez théoriquement d’une enveloppe maximale de 1 155 € par mois pour l’ensemble de vos crédits. Si vous n’avez aucun prêt en cours, cette somme peut être consacrée au nouveau crédit immobilier.
Si vous remboursez déjà 250 € par mois pour une voiture ou un crédit à la consommation, le raisonnement change. La mensualité disponible pour le financement immobilier tombe alors autour de 905 € (1 155 € – 250 €). C’est souvent à ce niveau que les écarts de capacité d’emprunt deviennent importants. En effet un prêt personnel en cours de remboursement peut diminuer considérablement votre capacité d’emprunt immobilier.
Quelle capacité d’emprunt sur 15, 20 ou 25 ans ?
La durée du crédit modifie fortement le montant que vous pouvez emprunter. Les taux moyens constatés par SWAP CREDIT se situent autour de 3,16 % sur 15 ans, 3,31 % sur 20 ans et 3,43 % sur 25 ans, hors assurance. Plus la durée d’emprunt est longue plus votre enveloppe de crédit sera importante.
En partant d’une mensualité maximale de 1 155 € hors assurance emprunteur, on obtient approximativement les montants suivants.
| Durée | Taux utilisé | Capacité d’emprunt approximative |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,16 % | 165 400 € |
| 20 ans | 3,31 % | 202 545 € |
| 25 ans | 3,43 % | 232 452 € |
Allonger la durée permet d’emprunter davantage avec la même mensualité. En contrepartie, vous remboursez le crédit plus longtemps et son coût total augmente. Le bon choix n’est donc pas systématiquement d’aller sur 25 ans.
Les 35 % d’endettement ne suffisent pas pour obtenir un prêt
C’est une confusion assez fréquente. Respecter un taux d’endettement de 35 % assurance comprise ne signifie pas que la banque est obligée de vous prêter.
Elle va également examiner votre situation professionnelle, votre ancienneté dans l’emploi, la tenue de vos comptes bancaires, votre épargne disponible et de précaution, votre apport et votre reste à vivre.
Prenons deux emprunteurs qui gagnent chacun 3 500 € par mois. Le premier est en CDI depuis plusieurs années, n’a aucun crédit, possède une épargne régulière et présente des comptes sans découvert. Le second rembourse plusieurs crédits, utilise régulièrement son découvert et ne dispose pratiquement d’aucune épargne.
Le revenu est identique. Le dossier bancaire ne l’est pas. La capacité d’emprunt calculée avec les 35 % constitue donc une première indication, pas une décision de financement.
Quel apport faut-il avec 3 500 € de revenus ?
Le revenu et l’apport répondent à deux questions différentes. Votre revenu détermine principalement la mensualité que vous êtes capable de supporter. L’apport permet notamment de les frais liés à l’acquisition et améliore la structure du dossier. Plus l’apport est important, plus la banque considère que le risque est faible. Elle sera donc plus enclin à accepter.
Une personne disposant de 30 000 € d’épargne n’a pas automatiquement le droit d’emprunter 30 000 € de plus. En revanche, cet apport peut rendre son dossier plus solide et permettre de conserver une épargne de précaution après l’achat.
Mettre toute son épargne dans l’opération uniquement pour acheter quelques milliers d’euros plus cher n’est pas forcément le meilleur choix. Je préfère regarder l’apport, le financement et l’épargne restante dans leur ensemble.
Un crédit auto peut fortement réduire votre capacité d’emprunt
Avec 3 500 € par mois, la charge maximale théorique de crédits est de 1 155 €.
Imaginons maintenant que vous remboursiez un crédit automobile de 350 € par mois. Il ne reste plus que :
1 155 € moins 350 € = 805 €
pour le financement immobilier.
La différence sur la capacité d’emprunt devient importante, surtout sur 20 ou 25 ans. Avant un achat immobilier, il peut donc être utile d’étudier précisément les crédits existants. Un prêt qui se termine prochainement ne sera pas nécessairement analysé de la même manière qu’un crédit qui court encore pendant plusieurs années.
Avec 3 500 € par mois, quel prix de logement peut-on acheter ?
Il ne faut pas confondre capacité d’emprunt et budget immobilier. Si vous pouvez emprunter 235 000 €, cela ne signifie pas automatiquement que vous pouvez acheter un logement à 232 452 €.
Il faut intégrer les frais liés à l’acquisition, les frais de garantie, les éventuels frais de dossier, les honoraires de courtage et déterminer quelle partie de votre apport peut être utilisée.
À l’inverse, si vous disposez d’un apport personnel conséquent, votre budget d’achat peut être supérieur au montant emprunté. C’est pour cette raison que je préfère établir un plan de financement complet avant de commencer sérieusement les recherches immobilières.
3 500 € seul ou 3 500 € à deux, est-ce la même chose ?
Pas nécessairement. Un couple qui perçoit au total 3 500 € et une personne seule gagnant 3 500 € présentent le même niveau de revenus, mais la banque peut analyser différemment leur reste à vivre et leurs charges.
La composition du foyer compte. Un couple avec deux enfants n’a pas les mêmes dépenses courantes qu’une personne seule. Deux emprunteurs apportent également deux situations professionnelles et éventuellement deux coûts d’assurance emprunteur.
La banque ne regarde donc pas uniquement une multiplication entre le revenu et 35 %. Elle cherche aussi à déterminer si la mensualité restera supportable une fois les dépenses courantes payées.
Le taux obtenu peut changer le montant que vous pouvez emprunter
Quelques dixièmes de point semblent parfois anecdotiques. Sur 20 ou 25 ans, ils ont pourtant un impact réel.
Le taux proposé dépend de votre profil, de la durée, de votre apport et de la politique commerciale de la banque au moment où le dossier est présenté. Deux établissements peuvent donc proposer des conditions différentes pour le même emprunteur.
C’est aussi pour cette raison qu’une simulation réalisée plusieurs mois avant la signature d’un compromis doit être actualisée. Votre salaire n’a peut-être pas changé. Les taux, les conditions bancaires et donc votre capacité d’emprunt peuvent avoir évolué.
Questions fréquentes
Combien puis-je emprunter avec 3 500 € par mois sur 20 ans ?
Avec 3 500 € de revenus, aucun crédit en cours et une mensualité maximale théorique de 1 155 €, la capacité d'emprunt se situe autour de 202 545 € sur 20 ans avec un taux de 3,31 %. Il s'agit d'une estimation qui doit être adaptée à votre situation.
Combien puis-je emprunter avec 3 500 € par mois sur 25 ans ?
Dans les mêmes conditions, avec un taux de 3,43 % sur 25 ans, la capacité d'emprunt est d'environ 232 452 €. Allonger la durée augmente la capacité d'emprunt mais également le coût total du financement.
Quelle mensualité maximale avec 3 500 € de revenus par mois ?
En appliquant un taux d'effort de 35 %, la charge totale de crédits peut atteindre théoriquement 1 225 € par mois, assurance comprise. Les mensualités des crédits déjà en cours doivent être prises en compte dans ce calcul. Il faut les soustraire à la mensualité maximum remboursable.
Peut-on dépasser 35 % d'endettement ?
Les règles du HCSF prévoient une marge de flexibilité permettant aux banques de déroger aux critères pour une partie de leur production. Cela ne constitue pas un droit pour l'emprunteur. Chaque établissement reste libre d'accepter ou de refuser le financement.
Est-ce que 3 500 € de revenus suffisent pour acheter dans le Val-d'Oise ?
Cela dépend du prix du bien, de votre apport et de vos charges. Avec environ 202 545 € à 232 452 € de capacité d'emprunt sur 20 ou 25 ans dans notre exemple, certains projets peuvent être envisageables dans le Val-d'Oise. Le budget doit toutefois être calculé précisément avant de commencer les visites.
Combien pouvez-vous réellement emprunter ?
Une simulation générale donne une première indication. Votre capacité réelle dépend de vos revenus, de vos crédits, de votre apport et de votre situation. Un appel de 15 minutes permet de faire le point sur votre projet. Gratuit, sans engagement.
