En bref
Un investissement locatif LMNP crédit immobilier doit être préparé différemment du financement d’une résidence principale. La banque étudie vos revenus, vos crédits en cours, le loyer attendu, votre apport, votre épargne et la cohérence globale de l’opération. Le financement doit donc être construit en tenant compte à la fois du bien, de votre situation financière et de la rentabilité prévisionnelle du projet.
Investir dans un logement meublé permet de se constituer un patrimoine immobilier et de percevoir des revenus locatifs. Mais avant de choisir entre micro-BIC et régime réel ou de calculer la rentabilité du bien, une première question se pose : comment financer un investissement locatif LMNP avec un crédit immobilier ?
La banque ne regarde pas uniquement le prix du logement et le montant du futur loyer. Elle analyse votre situation financière dans son ensemble et vérifie que le nouvel emprunt reste compatible avec vos revenus, vos charges et vos crédits déjà en cours. Voici les principaux éléments à connaître avant de vous engager.
Peut-on financer un investissement locatif LMNP avec un crédit immobilier ?
Oui. Le statut de loueur en meublé non professionnel ne correspond pas à un type particulier de prêt bancaire. L’acquisition du logement peut être financée par un crédit immobilier destiné à un investissement locatif.
La location meublée relève en revanche d’un traitement fiscal spécifique. Les revenus issus d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC, et non dans celle des revenus fonciers.
La Direction générale des Finances publiques précise que l’activité est considérée comme professionnelle lorsque les conditions prévues par la réglementation sont réunies. À défaut, l’activité relève du statut de loueur en meublé non professionnel. Les règles fiscales pouvant évoluer, il convient de vérifier votre situation au moment de l’opération sur impots.gouv.fr.
Pour la banque, le point essentiel reste la capacité de l’emprunteur à supporter le nouvel emprunt. Elle étudie donc le projet immobilier, mais également l’ensemble de votre situation financière.
Investissement locatif LMNP crédit immobilier : comment la banque calcule votre capacité d’emprunt ?
Lors d’un investissement locatif, la banque peut intégrer une partie des revenus locatifs dans son analyse. Elle ne retient toutefois pas nécessairement l’intégralité du loyer attendu, afin de prendre en compte notamment le risque de vacance locative et certaines charges liées au logement.
Les modalités de calcul peuvent varier selon les établissements. C’est pourquoi deux banques peuvent arriver à une analyse différente à partir d’un même projet immobilier.
Le Haut Conseil de stabilité financière fixe par ailleurs un cadre pour l’octroi des crédits immobiliers. Le taux d’effort ne doit en principe pas dépasser 35 % des revenus de l’emprunteur, assurance comprise, et la durée du crédit est généralement limitée à 25 ans. Les établissements disposent néanmoins d’une marge de flexibilité sur une partie de leur production. Consulter les règles du HCSF.
Respecter le taux d’effort ne garantit pas l’obtention du prêt. La banque reste libre d’accepter ou de refuser le financement après analyse du dossier.
Avant de rechercher un bien, vous pouvez calculer votre capacité d’emprunt afin de déterminer un budget cohérent avec votre situation.
Quels éléments sont étudiés par la banque ?
- vos revenus professionnels et leur régularité ;
- vos crédits immobiliers et crédits à la consommation déjà en cours ;
- vos revenus locatifs existants ;
- le loyer prévisionnel du logement acheté ;
- votre apport personnel et votre épargne restante après l’acquisition ;
- la gestion de vos comptes bancaires ;
- le prix et les caractéristiques du bien ;
- les éventuels travaux à financer.
Quel apport pour financer un investissement locatif LMNP ?
Le niveau d’apport demandé dépend de la banque, du projet et du profil de l’emprunteur. Certains établissements souhaitent que l’acquéreur finance au minimum une partie des frais liés à l’acquisition, tandis que d’autres montages peuvent être étudiés lorsque la situation financière et patrimoniale de l’emprunteur le permet.
Pour un investissement locatif LMNP crédit immobilier, le niveau d’apport demandé dépend donc autant du projet que de la situation financière de l’emprunteur. La banque regarde également l’épargne qui restera disponible après l’acquisition.
Un financement avec peu ou pas d’apport n’est donc pas impossible, mais il nécessite généralement un dossier solide. La banque regardera notamment la stabilité des revenus, la gestion des comptes et la qualité globale du projet immobilier.
Si vous souhaitez préserver votre épargne, vous pouvez consulter notre page consacrée au crédit immobilier sans apport.
Quelle durée choisir pour un crédit immobilier LMNP ?
La durée du crédit influence directement la mensualité et le coût total du financement. Une durée plus longue permet généralement de réduire la mensualité, mais augmente le montant total des intérêts versés.
La durée choisie pour un investissement locatif LMNP crédit immobilier influence donc directement la mensualité, le coût total du prêt et l’effort financier supporté chaque mois par l’investisseur.
Pour un investissement locatif, il faut arbitrer entre plusieurs objectifs : conserver une mensualité compatible avec ses revenus, maîtriser son effort d’épargne mensuel et tenir compte du coût global du crédit.
Il n’existe pas une durée idéale valable pour tous les investisseurs. Elle dépend du montant emprunté, de vos revenus, du loyer attendu et de votre stratégie patrimoniale. Vous pouvez comparer plusieurs hypothèses avec notre simulation de prêt immobilier.
Investissement locatif LMNP et crédit immobilier : comparer le TAEG
Pour comparer deux propositions de financement, regarder uniquement le taux nominal est insuffisant. Il faut également examiner le taux annuel effectif global, ou TAEG, qui permet de mieux apprécier le coût du financement en intégrant les différents frais entrant dans son calcul.
Au-delà du taux, il faut notamment comparer les frais de dossier, la garantie, l’assurance emprunteur et les conditions prévues dans l’offre de prêt.
Les points à vérifier dans une offre de prêt
- le taux nominal du crédit ;
- le TAEG ;
- le coût de l’assurance emprunteur ;
- les frais de dossier ;
- le type et le coût de la garantie ;
- les conditions de remboursement anticipé ;
- les possibilités de modulation des mensualités.
Pour connaître les règles générales applicables au financement d’un logement, vous pouvez consulter les informations officielles sur le crédit immobilier publiées par le ministère de l’Économie.
Assurance emprunteur et investissement locatif LMNP
L’assurance emprunteur fait partie des éléments à intégrer dans le coût du financement. Son tarif et les garanties demandées peuvent varier selon l’âge, le profil de l’emprunteur, le montant du crédit et les exigences de l’établissement prêteur.
Il est possible de souscrire une assurance différente de celle proposée par la banque sous réserve de respecter le niveau de garanties exigé. Il est également possible, dans le cadre prévu par la réglementation, de changer d’assurance en cours de prêt.
Comparer les contrats peut donc permettre d’agir sur le coût global du financement. Retrouvez nos explications sur la délégation d’assurance emprunteur et sur les possibilités offertes par la loi Lemoine.
LMNP : micro-BIC ou régime réel lorsque le bien est financé à crédit ?
Les revenus provenant d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Selon la nature de la location, le niveau des recettes et les options exercées, le contribuable peut relever du régime micro-BIC ou du régime réel.
Pour une location meublée relevant du micro-BIC, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire représentatif des charges selon les règles applicables à la situation. Les dépenses réellement supportées ne sont alors pas déduites individuellement.
Au régime réel, les charges admises fiscalement peuvent être déduites et des amortissements peuvent être pratiqués selon les règles applicables. Une comptabilité adaptée doit alors être tenue.
Le choix entre micro-BIC et régime réel doit être étudié en fonction de votre situation. Il ne faut pas choisir un régime uniquement parce que le bien est financé à crédit. Le montant des recettes, les charges, les intérêts d’emprunt, les travaux, la durée de détention et votre situation fiscale doivent être examinés dans leur ensemble.
La fiscalité de la location meublée pouvant évoluer, il est préférable de vérifier les règles applicables au moment de l’investissement auprès de la Direction générale des Finances publiques et, si nécessaire, auprès d’un professionnel compétent en matière fiscale.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif LMNP ?
Le rendement brut donne une première indication, mais il ne suffit pas pour déterminer si un investissement est réellement adapté à votre situation.
Il faut également intégrer les charges de copropriété non récupérables, la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion éventuels, l’entretien du logement, les travaux, la vacance locative, la fiscalité et le coût du financement.
Exemple de calcul du rendement brut
Pour un logement acheté 180 000 euros auquel s’ajoutent 9 000 euros de frais d’acquisition, avec 9 600 euros de loyers annuels, le rendement brut calculé sur un coût d’acquisition de 189 000 euros est d’environ 5,08 %.
Ce calcul reste cependant incomplet. Le rendement net sera inférieur une fois les différentes dépenses liées au logement intégrées.
Le cash-flow permet de mesurer l’effort financier mensuel réellement supporté après prise en compte du loyer, du crédit et des principales dépenses. Une opération présentant un cash-flow négatif n’est pas nécessairement une mauvaise opération, mais cet effort doit être connu à l’avance et rester compatible avec votre budget.
Le DPE peut-il influencer le financement d’un investissement locatif ?
Le diagnostic de performance énergétique est devenu un élément important dans l’analyse d’un investissement locatif. Il peut avoir des conséquences sur la possibilité de louer le logement et sur le montant des travaux à prévoir.
Les règles de décence énergétique prévoient progressivement des restrictions de location pour les logements les plus énergivores. Il est donc indispensable d’étudier le DPE avant l’achat et d’intégrer les éventuels travaux de rénovation énergétique dans le budget global de l’opération.
Les règles applicables peuvent être consultées directement sur Service-Public.fr.
Comment préparer un dossier de financement LMNP ?
Un dossier d’investissement locatif LMNP crédit immobilier doit permettre à la banque de comprendre rapidement le bien financé, le loyer envisagé et la situation financière de l’investisseur. Plus les informations sont claires et documentées, plus l’établissement peut analyser précisément le financement demandé.
Les documents utiles pour présenter le projet
- justificatifs de revenus ;
- derniers avis d’imposition ;
- relevés de comptes bancaires ;
- tableaux d’amortissement des crédits en cours ;
- justificatifs d’épargne ;
- compromis ou éléments concernant le bien recherché ;
- DPE et informations sur les éventuels travaux ;
- estimation du loyer envisagé ;
- éléments relatifs aux autres biens locatifs déjà détenus.
Pour les entrepreneurs, professions libérales ou dirigeants, l’analyse des revenus demande souvent un travail supplémentaire. Retrouvez également notre page consacrée au crédit immobilier des indépendants et professions libérales.
Faut-il acheter un LMNP en nom propre ou créer une SCI ?
La détention d’un bien meublé en nom propre et l’acquisition par l’intermédiaire d’une société ne répondent pas aux mêmes règles fiscales et patrimoniales. Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu n’est notamment pas conçue pour exercer de manière habituelle une activité commerciale de location meublée sans conséquences fiscales.
Le choix de la structure doit donc être étudié avant l’acquisition en fonction de votre situation familiale, de vos objectifs de transmission, de la fiscalité et de votre stratégie de détention. Si vous envisagez une acquisition à plusieurs, consultez également notre page consacrée à la SCI familiale et au crédit immobilier.
Pourquoi passer par un courtier pour un investissement locatif LMNP crédit immobilier ?
Le financement d’un investissement locatif ne se résume pas à rechercher le taux le plus bas. Il faut d’abord déterminer la capacité d’emprunt, intégrer les revenus locatifs selon les critères de la banque, choisir une durée adaptée et présenter le projet aux établissements correspondant au profil de l’emprunteur.
Avec 26 ans d’expérience dans le crédit immobilier, j’accompagne les investisseurs dans la préparation et la recherche de leur financement. J’étudie la situation financière, les crédits existants, le projet locatif et le plan de financement avant de présenter le dossier aux banques adaptées.
Cette préparation permet également d’identifier les éventuels points de vigilance avant la signature du compromis : niveau d’endettement, apport, épargne résiduelle, travaux, DPE ou cohérence du loyer prévisionnel.
Vous pouvez découvrir mon parcours sur la page Laurent Bouchet, courtier en crédit immobilier ou consulter notre accompagnement pour votre investissement locatif.
7 points à vérifier avant d’investir en LMNP à crédit
Bien préparer son investissement locatif LMNP crédit immobilier permet d’anticiper les principaux critères analysés par la banque et de vérifier la cohérence du financement avant de s’engager.
- Votre capacité d’emprunt : le projet doit rester compatible avec vos revenus et vos crédits existants.
- Le loyer prévisionnel : il doit être réaliste et cohérent avec le marché local.
- Le coût global du financement : comparez le taux, le TAEG, l’assurance et les frais.
- Le DPE : vérifiez les conséquences éventuelles sur la location et le coût des travaux nécessaires.
- La rentabilité réelle : ne vous limitez pas au rendement brut annoncé.
- La fiscalité : comparez le micro-BIC et le régime réel selon votre situation.
- L’épargne restante : conservez si possible une marge de sécurité pour faire face aux imprévus.
Peut-on financer un investissement locatif LMNP avec un crédit immobilier ?
Oui. Le LMNP est lié à l’activité de location meublée et à son traitement fiscal. L’acquisition du logement peut être financée avec un crédit immobilier destiné à un investissement locatif.
La banque prend-elle en compte le futur loyer du LMNP ?
La banque peut intégrer une partie du loyer prévisionnel (80%) dans l’analyse du financement. Les modalités de calcul et la part retenue peuvent varier selon les établissements.
Faut-il un apport pour acheter un LMNP ?
Cela dépend de la banque, du projet et du profil de l’emprunteur. Certains établissements demandent que l’acquéreur finance une partie des frais, tandis que d’autres montages peuvent être étudiés selon la situation financière de l’emprunteur.
Peut-on emprunter sur 25 ans pour un investissement locatif LMNP ?
Un financement immobilier peut généralement être étudié jusqu’à 25 ans dans le cadre fixé par le HCSF. La durée réellement proposée dépend toutefois de la banque, du profil de l’emprunteur et du projet.
Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir pour un LMNP à crédit ?
Le choix dépend notamment du montant des recettes, des charges, des intérêts d’emprunt et de votre situation fiscale. Le régime réel permet, selon les règles applicables, de prendre en compte des charges réelles et des amortissements, mais impose une comptabilité adaptée.
Le DPE peut-il influencer un investissement locatif LMNP ?
Oui. Le DPE doit être vérifié avant l’achat car les règles de décence énergétique peuvent limiter la location des logements les plus énergivores. Des travaux peuvent donc devoir être intégrés au budget de l’opération.
Vous préparez un investissement locatif LMNP ?
Avant de signer votre compromis, je peux étudier votre capacité de financement et la manière dont votre projet sera présenté aux banques. SWAP CRÉDIT accompagne les investisseurs dans le Val-d’Oise et en Île-de-France.
