En bref
Acheter en couple permet de cumuler les revenus et d’accéder à une capacité d’emprunt bien supérieure à un achat solo. Mais sans mariage, le cadre juridique ne protège pas automatiquement : en cas de séparation ou de décès, les conséquences peuvent être lourdes. Trois montages existent : l’indivision (simple, par défaut), la SCI (structurée, pour l’investissement ou les familles recomposées), la tontine (protectrice en cas de décès). Pour le financement, mariage, PACS et concubinage sont traités quasiment de la même façon par les banques. C’est le dossier qui compte, pas le statut matrimonial.
Près de 40 % des achats immobiliers en couple concernent aujourd’hui des concubins ou des partenaires de PACS. La question du financement est souvent bien préparée. Celle du montage juridique, beaucoup moins. Or c’est précisément là que se jouent les vraies différences : qui est propriétaire de quoi, que se passe-t-il en cas de séparation, et comment protéger le survivant en cas de décès.
Ce que ça change pour le financement
Sur le plan bancaire, mariage, PACS et concubinage sont traités de façon quasiment identique. La banque regarde les revenus cumulés des deux co-emprunteurs, leurs charges, leur apport, et leur gestion bancaire. Le statut matrimonial n’entre pas dans le calcul du taux d’endettement.
L’avantage principal d’acheter à deux est mécanique : deux revenus cumulés permettent d’accéder à une capacité d’emprunt bien supérieure. Un couple dont les revenus nets sont de 2 500 € + 2 000 € peut emprunter sur 20 ans environ 270 000 à 290 000 € à 3,47 %, là où chaque emprunteur seul serait limité à 130 000 à 160 000 €. Dans le Val-d’Oise, où les prix des appartements familiaux démarrent à 250 000 €, cette mutualisation fait souvent basculer un projet de faisable à réel.
Point d’attention : si l’un des deux co-emprunteurs a des revenus nettement inférieurs (CDD, intérim, indépendant avec peu d’ancienneté), son profil peut peser sur les conditions d’octroi. Certains couples font le choix de n’emprunter qu’à un seul nom pour optimiser le dossier. Ce choix a des implications juridiques importantes sur la propriété du bien. Un accompagnement dès le montage permet d’arbitrer correctement.
Le PTZ à deux : comment ça fonctionne ?
Le PTZ est accessible aux couples primo-accédants sous conditions de revenus. Pour être éligible, les deux co-emprunteurs doivent ne pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Si l’un des deux a déjà été propriétaire, le couple perd l’éligibilité au PTZ, même si l’autre n’a jamais acheté.
Les plafonds de revenus sont calculés sur le revenu fiscal de référence du foyer (N-2), en tenant compte de la composition familiale. Un couple sans enfants en zone A a un plafond différent d’un couple avec deux enfants en zone B1. Dans le Val-d’Oise, où la majorité des communes sont classées en zone A ou B1, les plafonds sont parmi les plus favorables d’Île-de-France en valeur absolue.
Quel montage juridique choisir ?
C’est la question que la plupart des couples éludent. Pourtant, le montage juridique détermine qui est propriétaire de quoi, comment les décisions sont prises, et ce qui se passe en cas de séparation ou de décès.
L’indivision : simple, par défaut
C’est le régime qui s’applique automatiquement quand deux personnes achètent ensemble. Chacun détient une quote-part du bien (50/50, 60/40, 70/30…) proportionnelle à sa contribution financière, inscrite dans l’acte notarié. Pas de frais de création, pas de structure à gérer. Les banques la traitent sans difficulté pour le financement.
Ses limites : toute décision importante (vente, travaux majeurs) nécessite l’accord des deux indivisaires. En cas de désaccord, c’est le tribunal qui tranche. Si un indivisaire décède sans testament, sa quote-part revient à ses héritiers légaux, pas à son partenaire. Pour un couple non marié, c’est un risque réel : le survivant peut se retrouver en indivision avec les enfants ou les parents du défunt.
La solution : rédiger une convention d’indivision chez le notaire (environ 500 à 1 000 €) pour prévoir les règles en cas de séparation, et un testament pour protéger le partenaire survivant.
La SCI : structurée, pour les projets complexes
La Société Civile Immobilière achète le bien à la place des associés. Chacun détient des parts sociales proportionnelles à son apport. Les statuts fixent librement les règles de gouvernance, les conditions de vente des parts, et ce qui se passe en cas de séparation ou de décès.
La SCI est particulièrement adaptée pour les projets locatifs, les familles recomposées, ou les couples souhaitant organiser la transmission de leur patrimoine. Elle facilite aussi la donation progressive de parts aux enfants en bénéficiant des abattements fiscaux (100 000 € par parent tous les 15 ans).
Ses contraintes : création plus coûteuse (1 500 à 3 000 €), comptabilité annuelle obligatoire, assemblée générale chaque année, et en cas d’achat en VEFA la banque peut exiger des garanties supplémentaires. Pour une résidence principale classique, l’indivision reste souvent plus adaptée. Pour un investissement ou un montage patrimonial, la SCI familiale prend tout son sens.
La tontine : protectrice en cas de décès
Le pacte tontinier stipule que le survivant des deux co-acquéreurs devient automatiquement seul propriétaire du bien au décès de l’autre. C’est une protection efficace pour les couples non mariés qui souhaitent éviter que les héritiers légaux du défunt s’immiscent dans la propriété du logement. La fiscalité appliquée est celle des droits de mutation classiques (et non les 60 % appliqués aux concubins en cas de succession).
Limite importante : la tontine est irrévocable. Une fois signée, elle ne peut pas être annulée sans l’accord des deux parties. Elle convient donc à des couples stables, sans enfants d’unions précédentes, et dont l’objectif principal est de protéger le survivant.
La quotité d’assurance : un point souvent sous-estimé
Quand deux personnes empruntent ensemble, chacune est assurée à hauteur d’une quotité. Le minimum légal est de 100 % au total (50 % chacun). Mais ce minimum signifie qu’en cas de décès de l’un, l’autre doit continuer à rembourser 50 % des mensualités. Pour une protection réelle, choisissez 100 % par tête (200 % au total) : si l’un décède, le prêt est intégralement soldé. Le surcoût d’assurance est généralement modeste par rapport à la sécurité apportée. La délégation d’assurance permet de trouver les meilleures conditions sur ce point, indépendamment de ce que propose la banque.
Questions fréquentes
Peut-on acheter en couple sans être marié ni pacsé ?
Oui, sans aucune restriction. Les banques traitent les concubins de la même façon que les couples mariés ou pacsés pour l’octroi d’un crédit immobilier. Ce qui change, c’est le cadre juridique autour de la propriété du bien : sans mariage ni PACS, il n’y a pas de protection automatique en cas de séparation ou de décès. Des dispositions contractuelles (convention d’indivision, testament, tontine) permettent de sécuriser la situation.
Si l’un des deux a déjà été propriétaire, peut-on quand même bénéficier du PTZ ?
Non. Pour être éligible au PTZ, tous les co-emprunteurs doivent ne pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Si l’un des deux a déjà acheté et ne répond pas à cette condition, le couple perd l’éligibilité au PTZ, même si l’autre n’a jamais été propriétaire.
Quelle est la différence entre indivision et SCI pour un achat en couple ?
Dans l’indivision, les deux acheteurs sont directement propriétaires d’une quote-part du bien. C’est simple, sans frais de création, et les banques le traitent facilement. Dans la SCI, c’est la société qui est propriétaire du bien, et les acheteurs détiennent des parts sociales. La SCI offre plus de souplesse dans la gestion et la transmission, mais elle implique des formalités annuelles et des coûts de création plus élevés. Pour une résidence principale classique, l’indivision convient dans la majorité des cas.
Que se passe-t-il si on se sépare après avoir acheté ensemble ?
En indivision, l’un des deux peut demander le partage à tout moment. Si les deux ne s’accordent pas sur les modalités (rachat de la part de l’un par l’autre, ou vente du bien), c’est le tribunal qui tranche. Une convention d’indivision rédigée chez le notaire lors de l’achat peut prévoir des règles de sortie claires et éviter cette situation. En cas de divorce, le rachat de la part de l’ex-conjoint s’appelle un rachat de soulte.
Faut-il choisir 100 % de quotité d’assurance chacun ?
C’est recommandé pour une protection optimale. Le minimum légal est de 100 % au total (50 % par tête). Avec ce minimum, si l’un décède, le survivant doit continuer à rembourser 50 % des mensualités. En choisissant 100 % par tête (200 % au total), le prêt est intégralement soldé en cas de décès de l’un des deux. Le surcoût est généralement modeste et peut être optimisé via une délégation d’assurance.
Vous achetez à deux dans le Val-d’Oise ?
Je calcule votre capacité d’emprunt à deux, vérifie votre éligibilité au PTZ, et vous conseille sur le montage le plus adapté à votre situation. Un appel de 15 minutes suffit pour y voir clair.
Pour aller plus loin : consultez notre guide sur les aides de l’État pour un premier achat, notre page divorce et séparation, et comment je vous accompagne sur votre premier achat immobilier dans le Val-d’Oise.
