En bref
Le prix affiché sur une annonce n’est jamais le coût total de l’achat. Sur un bien à 280 000 € dans l’ancien, il faut prévoir entre 28 000 et 42 000 € supplémentaires : frais de notaire (7 à 8 %), commission d’agence (3 à 6 %), garantie de prêt (0,5 à 1,5 %), frais de dossier bancaire, déménagement, travaux éventuels. Dans le neuf, la facture des frais annexes est plus légère (2 à 3 % de frais de notaire), mais d’autres postes s’ajoutent : intérêts intercalaires pendant la construction, taxe d’aménagement, frais de raccordement. Budgéter correctement dès le départ évite les mauvaises surprises au moment de signer.
La plupart des primo-accédants calculent leur budget à partir du prix du bien et de la mensualité estimée. C’est un réflexe naturel, mais il manque une partie importante de l’équation. Les frais annexes d’un achat immobilier représentent souvent 10 à 15 % du prix du bien dans l’ancien. Sur un projet à 280 000 €, ça fait entre 28 000 et 42 000 € qui ne financent pas un seul mètre carré. Voici poste par poste ce qu’il faut anticiper.
Les frais incontournables dans l’ancien
Les frais de notaire
C’est le poste le plus lourd. Dans l’ancien, les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix du bien. Ils comprennent les droits de mutation (taxes reversées à l’État et aux collectivités), les émoluments du notaire, les débours et la contribution de sécurité immobilière. Sur un bien à 280 000 €, comptez entre 19 600 et 22 400 €. Ce montant est dû le jour de la signature de l’acte authentique, sans possibilité de paiement différé.
Attention au Val-d’Oise : depuis 2014, le département a relevé son taux de taxe de publicité foncière à 4,50 % (comme la quasi-totalité des départements français). Ce taux s’applique au prix de vente et constitue l’essentiel des droits de mutation.
Les honoraires d’agence
Quand vous achetez via une agence immobilière, des honoraires sont dus. Ils varient entre 3 et 6 % du prix net vendeur selon les agences, soit 8 400 à 16 800 € sur un bien à 280 000 €. Vérifiez toujours si le prix affiché est « net vendeur » (hors honoraires agence, qui s’ajoutent) ou « frais d’agence inclus » (honoraires déjà compris dans le prix). La mention « FAI » (frais d’agence inclus) dans une annonce signifie que les honoraires sont intégrés au prix affiché.
La garantie de prêt
La banque exige une garantie sur chaque crédit immobilier. Le coût dépend du type de garantie choisie : la caution mutuelle (Crédit Logement) représente environ 1 à 1,5 % du montant emprunté, avec restitution partielle en fin de prêt. L’hypothèque conventionnelle coûte environ 1,5 à 2 %, sans restitution. Sur 220 000 € empruntés, la garantie représente 2 200 à 4 400 €.
Les frais de dossier bancaire
La banque facture des frais de dossier pour l’instruction du crédit. Ils sont généralement compris entre 500 et 1 500 €, parfois exprimés en pourcentage du montant emprunté (0,5 à 1 %). Ces frais sont négociables, notamment quand un courtier présente le dossier avec plusieurs banques en concurrence. Il n’est pas rare de les obtenir réduits ou supprimés sur un bon dossier.
Récapitulatif des frais annexes pour un achat à 280 000 € dans l’ancien
| Poste | Fourchette | Montant estimé sur 280 000 € | Négociable ? |
|---|---|---|---|
| Frais de notaire | 7 à 8 % | 19 600 à 22 400 € | Non |
| Honoraires agence | 3 à 6 % | 8 400 à 16 800 € | Partiel |
| Garantie de prêt | 0,8 à 1,5 % | 1 760 à 3 300 € | Oui (choix du type) |
| Frais de dossier bancaire | 500 à 1 500 € | 500 à 1 500 € | Oui |
| Déménagement | Variable | 800 à 3 000 € | Oui |
| Travaux immédiats | Variable | 0 à 30 000 €+ | Non |
Ce que ça donne sur un exemple concret
Prenons un appartement de 3 pièces à Cergy, affiché à 245 000 € FAI (frais d’agence inclus) dans l’ancien. Le prix net vendeur est d’environ 232 000 €, avec environ 13 000 € d’honoraires d’agence. Le budget total à financer se décompose ainsi :
- Prix du bien : 245 000 €
- Frais de notaire (7,5 %) : 17 400 €
- Garantie de prêt (caution) : 2 200 €
- Frais de dossier : 800 €
- Déménagement : 1 500 €
- Total réel : 266 900 €
Si les frais de notaire et de garantie ne sont pas financés par le prêt (les banques exigent généralement que l’apport couvre au moins ces frais), l’apport minimum à mobiliser est d’environ 19 600 €. Un PTZ éventuel peut alléger la part empruntée sur le prix du bien, mais ne finance pas les frais annexes.
Les frais spécifiques à un achat dans le neuf
Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits à 2 à 3 %, ce qui représente une économie significative. Mais d’autres postes s’ajoutent, souvent sous-estimés.
Les intérêts intercalaires. En VEFA, les fonds sont débloqués progressivement selon l’avancement des travaux. Vous payez des intérêts sur les sommes débloquées avant même d’emménager. Sur un programme de 18 mois à Pontoise avec 230 000 € empruntés, les intérêts intercalaires peuvent atteindre 3 000 à 6 000 €.
La taxe d’aménagement. Due pour toute construction de plus de 5 m², elle est calculée sur la surface taxable et les taux communaux et départementaux. Dans le Val-d’Oise, comptez 2 000 à 5 000 € selon la commune et la surface du logement.
L’hypothèque conventionnelle obligatoire. Pas de caution possible en VEFA : la garantie est une hypothèque, dont le coût est plus élevé que la caution. Sur 230 000 €, comptez environ 3 000 à 3 500 € de frais de garantie.
Les frais de personnalisation. Si vous souhaitez modifier les plans initiaux (cloisons, revêtements, équipements), les promoteurs facturent ces modifications via des Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA). Budget variable selon les choix, mais prévoyez 1 000 à 5 000 € pour des modifications courantes.
Les frais récurrents à anticiper dès l’achat
Au-delà des frais d’acquisition, devenir propriétaire génère des charges annuelles que les locataires ne paient pas.
La taxe foncière. En moyenne 1 195 € en France en 2025, mais très variable selon la commune. Dans le Val-d’Oise, les taux communaux varient du simple au triple selon les secteurs. Renseignez-vous sur le montant exact avant d’acheter : il s’agit d’une charge annuelle inévitable.
Les charges de copropriété. Pour un appartement, les charges courantes (entretien des parties communes, gardiennage, ascenseur, espaces verts) représentent en moyenne 30 à 60 €/m² par an. Sur un 3 pièces de 65 m², comptez 2 000 à 4 000 € par an. Un budget travaux de copropriété peut s’y ajouter ponctuellement.
L’entretien courant. Pour une maison, prévoyez environ 1 % de la valeur du bien par an en budget d’entretien et de travaux. Sur un bien à 280 000 €, c’est 2 800 € par an en moyenne sur la durée.
Questions fréquentes
Les frais de notaire peuvent-ils être financés par le crédit immobilier ?
Certaines banques acceptent de financer les frais de notaire dans le crédit, mais c’est rare et réservé aux dossiers très solides. La règle générale est que l’apport personnel doit couvrir au minimum les frais de notaire et de garantie. Dans la pratique, les banques demandent un apport représentant 10 % du prix du bien pour couvrir ces frais incompressibles.
Peut-on négocier les frais d’agence ?
Partiellement. Les honoraires d’agence sont librement fixés par l’agence et peuvent faire l’objet d’une négociation, notamment si le bien est en vente depuis longtemps ou si vous présentez un dossier solide. Il est aussi possible d’acheter directement de particulier à particulier (sans agence) pour éviter ce poste. Attention : dans ce cas, vous gérez vous-même la vérification des documents, les diagnostics et la négociation.
Qu’est-ce qui est inclus dans les frais de notaire ?
Les frais de notaire comprennent plusieurs postes : les droits de mutation (taxes reversées à l’État et au département, environ 5,80 % dans l’ancien), les émoluments du notaire (sa rémunération réglementée, environ 1 % du prix), les débours (frais avancés par le notaire pour le compte de l’acquéreur : documents d’urbanisme, état hypothécaire) et la contribution de sécurité immobilière (0,10 %). Seuls les émoluments du notaire sont marginalement négociables au-delà de 150 000 €.
Faut-il prévoir un budget travaux dès l’achat ?
Si vous achetez dans l’ancien, oui. Même un bien en bon état général peut nécessiter des petits travaux de remise à goût ou des mises aux normes. Pour un bien des années 1970-1980 dans le Val-d’Oise, prévoyez un budget travaux entre 5 000 et 30 000 € selon l’état de l’installation électrique, de la plomberie et de l’isolation. Un bien classé F ou G au DPE nécessite une rénovation énergétique pour éviter les interdictions de location futures.
Quel apport minimum faut-il pour couvrir les frais annexes ?
Dans l’ancien, un apport de 10 % du prix du bien couvre généralement les frais de notaire et la garantie de prêt. Sur un bien à 280 000 €, c’est environ 28 000 €. Si des travaux sont à prévoir, cet apport doit être plus élevé ou les travaux doivent être intégrés dans le prêt principal. Dans le neuf, les frais de notaire réduits (2 à 3 %) permettent de s’en sortir avec un apport plus faible, mais les intérêts intercalaires et la garantie hypothécaire doivent être budgétés.
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Pour aller plus loin : consultez notre guide sur la garantie de prêt immobilier, les aides disponibles pour réduire votre apport, et comment je vous accompagne sur votre premier achat dans le Val-d’Oise.
