En bref
Combien puis-je emprunter avec mon salaire ? C’est souvent la première question à se poser avant de chercher un bien immobilier. Votre capacité d’emprunt dépend de vos revenus, de vos charges, de la durée du crédit et de votre situation financière. Pour savoir combien vous pouvez emprunter avec votre salaire, commencez par calculer la mensualité que vos revenus peuvent supporter. Avec un taux d’effort de 35 %, 3 000 € de revenus mensuels correspondent par exemple à une mensualité maximale théorique de 1 050 € par mois. Mais votre capacité d’emprunt dépend aussi de la durée du prêt, du taux obtenu, de l’assurance emprunteur et de vos éventuels crédits en cours.
Il n’existe pas un montant identique pour tous les emprunteurs. À salaire égal, vous pourrez généralement emprunter davantage sur 25 ans que sur 20 ans, car la mensualité est répartie sur une durée plus longue. À titre d’exemple, avec 3 500 € de revenus nets mensuels et aucun autre crédit, la capacité d’emprunt se situe autour de 204 000 € sur 20 ans ou 232 000 € sur 25 ans dans les conditions utilisées pour nos simulations. Ces montants donnent un ordre de grandeur. La capacité réelle doit toujours être calculée à partir de votre situation personnelle.
Mon salaire va déterminer ma capacité d’emprunt.
Le salaire constitue le point de départ du calcul. Les règles du Haut Conseil de stabilité financière prévoient en principe un taux d’effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise.
Pour donner des estimations concrètes, les simulations ci-dessous sont réalisées avec les taux moyens constatés début septembre 2026, soit environ 3,43 % sur 20 ans et 3,53 % sur 25 ans, hors assurance. Nous retenons une hypothèse d’assurance à 0,30 %.
| Revenus nets mensuels | Mensualité maximale à 35 % | Capacité sur 20 ans | Capacité sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | Environ 116 000 € | Environ 133 000 € |
| 2 500 € | 875 € | Environ 146 000 € | Environ 166 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | Environ 175 000 € | Environ 199 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | Environ 204 000 € | Environ 232 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | Environ 233 000 € | Environ 266 000 € |
| 4 500 € | 1 575 € | Environ 262 000 € | Environ 299 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | Environ 291 000 € | Environ 332 000 € |
Calculer sa capacité d’emprunt à partir de son salaire ?
Le premier calcul est assez simple. Si vous n’avez aucun crédit en cours, vous pouvez multiplier vos revenus mensuels pris en compte par la banque par 35 % pour obtenir une première estimation de la mensualité maximale.
Avec 3 000 € de revenus mensuels :
3 000 € x 35 % = 1 050 € par mois
Avec 4 000 € de revenus mensuels :
4 000 € x 35 % = 1 400 € par mois
Cette mensualité ne donne pas encore le montant que vous pouvez emprunter. Il faut ensuite intégrer la durée du financement, le taux du crédit et le coût de l’assurance emprunteur.
Pourquoi la durée du prêt change-t-elle autant le montant empruntable ?
La durée est l’un des principaux leviers de la capacité d’emprunt. En passant de 20 à 25 ans, vous remboursez le capital sur 60 mensualités supplémentaires. La mensualité diminue et vous pouvez donc financer un montant plus élevé avec le même revenu.
Prenons un salaire de 3 500 € par mois. Avec une charge maximale théorique de 1 225 €, notre simulation donne une capacité proche de 204 000 € sur 20 ans et 232 000 € sur 25 ans.
Allonger la durée présente cependant une contrepartie : le crédit est remboursé plus longtemps et son coût total augmente. Le choix ne doit donc pas consister uniquement à rechercher le montant d’emprunt le plus élevé possible.
Mes crédits en cours réduisent-ils ma capacité d’emprunt ?
Oui. C’est même l’une des raisons pour lesquelles deux personnes ayant le même salaire peuvent obtenir des capacités de financement très différentes.
Imaginons que vous gagniez 4 000 € par mois. À 35 %, votre charge maximale théorique de crédits est de 1 400 € par mois.
Si vous remboursez déjà un crédit automobile de 350 € par mois, il reste théoriquement :
1 400 € moins 350 € = 1 050 € par mois
pour votre financement immobilier. Votre capacité d’emprunt devient alors sensiblement inférieure à celle d’une personne gagnant également 4 000 € mais n’ayant aucun crédit en cours.
Quels revenus la banque prend-elle en compte ?
Le salaire versé sur votre compte bancaire n’est pas toujours le seul revenu étudié. La banque cherche surtout à déterminer les ressources qu’elle peut considérer comme suffisamment régulières et durables pendant le remboursement du prêt.
La situation est simple pour un salarié en CDI disposant d’un salaire fixe. Elle nécessite davantage d’analyse lorsque les revenus comprennent des primes, des commissions ou lorsqu’ils proviennent d’une activité indépendante. Les revenus locatifs peuvent également être pris en compte selon les règles appliquées par l’établissement.
Le bon réflexe consiste donc à ne pas calculer sa capacité d’emprunt uniquement à partir du montant qui apparaît chaque mois sur son compte. Il faut d’abord déterminer quels revenus seront réellement retenus par la banque.
Salaire suffisant : pourquoi la banque peut-elle quand même refuser le prêt ?
Respecter un taux d’effort de 35 % ne donne pas automatiquement droit à un crédit immobilier. La banque reste libre d’accepter ou de refuser le financement après avoir étudié l’ensemble du dossier.
Elle s’intéresse notamment au reste à vivre après paiement de la mensualité, à l’épargne disponible, à l’apport, à la situation professionnelle et à la gestion des comptes.
Un emprunteur qui gagne 3 500 € par mois, épargne régulièrement et n’a aucun crédit ne présente donc pas le même dossier qu’une personne disposant du même revenu mais ayant plusieurs mensualités à rembourser et peu d’épargne disponible.
Capacité d’emprunt et budget immobilier : quelle différence ?
La capacité d’emprunt correspond au montant que votre situation financière peut permettre de financer à crédit. Ce n’est pas nécessairement le prix du logement que vous pouvez acheter.
Pour déterminer votre budget immobilier, il faut également tenir compte de votre apport personnel et des différents frais liés à l’acquisition et au financement.
Avant de commencer les visites, il est donc préférable de connaître non seulement votre capacité d’emprunt, mais aussi votre budget d’achat réel. Cela évite de rechercher des biens dont le financement ne correspond pas à votre situation.
Faut-il calculer sa capacité d’emprunt avant de chercher un logement ?
Oui. Faire le calcul avant les premières visites permet de définir une fourchette de prix cohérente et d’anticiper les éventuels points à corriger dans le dossier.
Une première étude permet par exemple de savoir si un crédit en cours limite fortement votre projet, si une durée de 25 ans est nécessaire ou si votre apport doit être conservé en partie pour maintenir une épargne de précaution.
Votre capacité doit ensuite être actualisée au moment du projet. Les taux de crédit évoluent et quelques dixièmes de point peuvent modifier la mensualité et le montant finançable.
Questions fréquentes
Combien puis-je emprunter avec 2 500 € par mois ?
Avec 2 500 € de revenus mensuels et sans autre crédit, la mensualité maximale théorique à 35 % est de 875 €. Dans les conditions utilisées pour notre simulation, cela représente environ 146 000 € sur 20 ans ou 166 000 € sur 25 ans.
Combien puis-je emprunter avec 3 000 € par mois ?
Avec 3 000 € de revenus par mois et aucun autre crédit, la charge maximale théorique à 35 % est de 1 050 €. Notre simulation donne une capacité d'environ 175 000 € sur 20 ans ou 199 000 € sur 25 ans.
Combien puis-je emprunter avec 3 500 € par mois ?
Avec 3 500 € de revenus mensuels et aucun crédit en cours, la mensualité maximale théorique est de 1 225 €. Dans notre simulation, la capacité d'emprunt est d'environ 204 000 € sur 20 ans ou 232 000 € sur 25 ans.
Combien puis-je emprunter avec 4 000 € par mois ?
Avec 4 000 € de revenus mensuels et sans autre crédit, 35 % représentent 1 400 € de charges de crédit. Dans les conditions de notre simulation, cela permet d'emprunter environ 233 000 € sur 20 ans ou 266 000 € sur 25 ans.
Est-ce que mon apport augmente ma capacité d'emprunt ?
L'apport augmente surtout le budget disponible pour réaliser l'achat et peut améliorer la présentation du dossier. La capacité d'emprunt dépend principalement des revenus, des charges, de la durée, du taux du crédit et de l'assurance emprunteur.
Vous voulez connaître votre capacité d’emprunt ?
Un calcul personnalisé permet de déterminer le montant que vous pouvez réellement emprunter à partir de vos revenus, de vos charges et de votre projet immobilier. Laurent Bouchet, courtier en crédit immobilier chez Swap Crédit, vous accompagne pour étudier votre capacité de financement dans le Val-d’Oise.
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