En bref
En 2026, plusieurs dispositifs permettent de réduire le coût d’un premier achat immobilier : le PTZ (élargi à tout le territoire depuis avril 2025), le PAS pour les revenus modestes, le prêt Action Logement pour les salariés du privé, le BRS pour acheter jusqu’à 50 % moins cher dans le neuf, et le PSLA (location-accession). Ces aides sont cumulables entre elles et avec un prêt principal classique. Elles ne se déclenchent pas automatiquement : il faut les demander, connaître les conditions d’éligibilité, et trouver une banque conventionnée.
La plupart des primo-accédants ne mobilisent pas la moitié des aides auxquelles ils ont droit. Par méconnaissance, parce que leur conseiller bancaire ne les y incite pas toujours, ou parce que l’empilement des dispositifs est difficile à lire. Ce guide fait le point sur ce qui existe réellement en 2026, ce à quoi vous avez droit, et comment combiner ces aides pour alléger votre financement.
Qui est considéré comme primo-accédant ?
Le statut de primo-accédant ne signifie pas n’avoir jamais été propriétaire. La seule règle qui compte : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Vous pouvez donc posséder une résidence secondaire ou un bien locatif et rester primo-accédant. En revanche, si vous achetez en couple, les deux co-emprunteurs doivent respecter cette condition.
Le PTZ : le dispositif phare en 2026
Le Prêt à Taux Zéro est un crédit sans intérêts, sans frais de dossier, financé par l’État. Depuis le 1er avril 2025, il a été profondément réformé : il est désormais accessible sur tout le territoire (zones A, Abis, B1, B2 et C), maisons individuelles comprises, et jusqu’au 31 décembre 2027. Fini le carcan géographique qui l’excluait des zones B2 et C.
Ce qu’il faut retenir pour 2026 :
- Peut financer jusqu’à 50 % du premier achat, sans intérêts ni frais de dossier
- Soumis à des plafonds de revenus selon la zone et la composition du foyer (le PLF 2026 prévoit une revalorisation de +8 à +13 % selon les zones)
- Cumulable avec MaPrimeRénov’ depuis avril 2025 pour les logements anciens avec travaux
- Ne peut pas financer 100 % du projet : doit être complété par un prêt principal
- Uniquement via des banques conventionnées avec l’État
Exemple concret : un ménage de 4 personnes en zone B1 avec un revenu fiscal de référence sous 72 450 € peut obtenir un PTZ de 141 750 € sur un bien neuf de 283 500 €. Dans le Val-d’Oise (zone A et B1 selon les communes), le PTZ représente un levier significatif pour un premier achat.
Les autres prêts aidés à mobiliser
| Dispositif | Pour qui | Montant max | Taux | Particularité |
|---|---|---|---|---|
| PTZ | Primo-accédants sous plafonds de revenus | Jusqu’à 50 % du coût | 0 % | Tout le territoire jusqu’en 2027, cumulable MaPrimeRénov’ |
| PAS (Prêt Accession Sociale) | Revenus modestes, mêmes plafonds que PTZ | Jusqu’à 100 % du coût (hors notaire) | Plafonné par l’État | Ouvre droit aux APL accession |
| Prêt Action Logement | Salariés privé, entreprise ≥ 10 salariés | 30 000 € | 1 % hors assurance | Ne pas avoir été propriétaire depuis 10 ans |
| Prêt Conventionné | Tous primo-accédants, sans plafond revenus | Jusqu’à 100 % du coût | Plafonné, taux négocié | Non cumulable avec prêt classique |
| BRS (Bail Réel Solidaire) | Primo-accédants sous plafonds | Prix réduit de 20 à 50 % | Standard | Redevance mensuelle à l’OFS, ~10 000 logements/an |
| PSLA (Location-Accession) | Primo-accédants sous plafonds | Variable | Plafonné | TVA réduite, exonération taxe foncière 15 ans, garantie rachat |
Le don familial exonéré : une aide méconnue jusqu’en 2026
Depuis janvier 2025 et jusqu’en décembre 2026, chaque parent ou grand-parent peut transmettre jusqu’à 100 000 € sans droits de donation, à condition que les fonds soient destinés à l’achat d’un logement neuf. Le plafond global est de 300 000 € par bénéficiaire. C’est un levier puissant pour constituer un apport si votre famille peut vous aider, et la fenêtre se referme fin 2026.
MaPrimeRénov’ pour l’ancien à rénover
Si vous achetez un logement ancien avec un DPE dégradé, MaPrimeRénov’ peut couvrir une partie des travaux de rénovation énergétique. Versée par l’Anah, son montant dépend de vos revenus et de la nature des travaux. Depuis avril 2025, elle est cumulable avec le PTZ, ce qui ouvre des montages très intéressants pour les biens classés F ou G dans l’ancien. Les entreprises doivent être labellisées RGE.
Comment combiner ces aides dans le Val-d’Oise
Le Val-d’Oise est classé en zone A (Argenteuil, Cergy, Pontoise, Sarcelles…) et B1 (secteurs moins tendus). Ces classements déterminent les plafonds PTZ et les montants accessibles. En zone A, les plafonds d’opération sont plus élevés, ce qui permet un PTZ plus important en valeur absolue. La zone A est aussi éligible aux meilleurs barèmes du PAS.
Un montage typique dans le Val-d’Oise pour un premier achat en 2026 peut combiner : PTZ (jusqu’à 50 % du coût plafonné) + prêt Action Logement (30 000 € à 1 %) + prêt principal au taux du marché. Si vous achetez dans l’ancien avec travaux, ajoutez MaPrimeRénov’. Si vous êtes salarié du secteur privé, le prêt Action Logement est souvent oublié alors qu’il représente 30 000 € à 1 %, soit une économie nette de plusieurs milliers d’euros par rapport à un emprunt classique.
Questions fréquentes
Peut-on cumuler PTZ et prêt Action Logement ?
Oui. Le PTZ et le prêt Action Logement sont cumulables entre eux et avec un prêt principal classique. C’est même la stratégie recommandée pour maximiser la part de financement à taux réduit ou nul. Pour un salarié du privé primo-accédant éligible au PTZ, combiner les deux peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros à taux zéro ou à 1 %, ce qui réduit significativement le coût total du crédit.
Le PTZ est-il accessible dans tout le Val-d’Oise en 2026 ?
Oui. Depuis le 1er avril 2025, le PTZ est accessible sur tout le territoire, y compris les zones B2 et C qui en étaient exclues. Le Val-d’Oise étant principalement classé en zones A et B1, les plafonds d’opération et de revenus y sont parmi les plus favorables. Les maisons individuelles neuves sont aussi éligibles depuis cette réforme.
Qu’est-ce que le prêt Action Logement et comment l’obtenir ?
Le prêt Action Logement (anciennement 1 % logement) est un prêt à taux de 1 % hors assurance, plafonné à 30 000 €, sur une durée maximale de 25 ans. Il est réservé aux salariés du secteur privé non agricole dont l’entreprise emploie au moins 10 salariés et cotise à Action Logement. La demande se fait en ligne sur le site actionlogement.fr ou auprès de l’agence régionale.
Le BRS est-il disponible dans le Val-d’Oise ?
Le Bail Réel Solidaire est présent dans plus de 50 villes en France, principalement dans les zones tendues. Il permet d’acheter le bâti sans le foncier, ce qui réduit le prix de vente de 20 à 50 %. Des programmes BRS existent en Île-de-France. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou de l’ADIL du Val-d’Oise pour connaître les programmes disponibles dans votre secteur.
Le don familial exonéré est-il vraiment sans droits de donation ?
Oui, sous conditions. Depuis janvier 2025 et jusqu’en décembre 2026, chaque parent ou grand-parent peut donner jusqu’à 100 000 € sans droits de donation si les fonds sont utilisés pour l’achat d’un logement neuf. Le plafond global est de 300 000 € par bénéficiaire. Ce dispositif est distinct des abattements classiques de donation et vient s’y ajouter. Il est conseillé de consulter un notaire pour sécuriser l’opération.
Quelles aides pouvez-vous mobiliser pour votre projet ?
PTZ, PAS, prêt Action Logement, MaPrimeRénov’ : je vérifie votre éligibilité et je monte le plan de financement qui combine toutes les aides auxquelles vous avez droit. Un appel de 15 minutes suffit.
Pour aller plus loin : découvrez comment je vous accompagne sur votre premier achat immobilier dans le Val-d’Oise et consultez notre article sur le bon moment pour emprunter en 2026.
