Différentiel de revenus locatifs et calcul banque

Le differentiel de revenus locatifs et calcul banque est un point essentiel à comprendre lorsque vous percevez déjà des loyers ou préparez un investissement locatif. La manière dont la banque intègre ces revenus peut modifier sensiblement votre capacité d’emprunt et votre taux d’effort.

Dans les dossiers traités par Swap Crédit, les établissements bancaires retiennent couramment 80 % des revenus locatifs existants et futurs. Le montant obtenu est ajouté aux autres revenus de l’emprunteur. La banque additionne ensuite les mensualités des crédits existants et du nouveau financement, puis rapporte ces charges à l’ensemble des revenus retenus.

Le calcul par compensation, qui consistait à soustraire directement les loyers des mensualités de crédit, n’est plus recevable pour calculer le taux d’effort au sens du HCSF.

Dans les dossiers traités par Swap Crédit, les établissements bancaires retiennent couramment 80 % des revenus locatifs existants et futurs. Le montant obtenu est ajouté aux autres revenus de l’emprunteur. La banque additionne ensuite les mensualités des crédits existants et du nouveau financement, puis rapporte ces charges à l’ensemble des revenus retenus.

Le calcul par compensation, qui consistait à soustraire directement les loyers des mensualités de crédit, n’est plus recevable pour calculer le taux d’effort au sens du HCSF.

Comment la banque calcule-t-elle l’endettement avec des revenus locatifs ?

Lorsqu’un emprunteur possède déjà un ou plusieurs biens locatifs, ou souhaite financer un nouvel investissement locatif, la banque doit intégrer les loyers dans son analyse.

Elle ne retient toutefois généralement pas la totalité du loyer. Une pondération est appliquée afin de tenir compte du risque locatif : vacance entre deux locataires, impayés, charges supportées par le propriétaire ou encore variation possible des revenus.

Dans la pratique constatée par Swap Crédit, 80 % des loyers existants et futurs sont couramment retenus. Un loyer mensuel de 1 000 € représente ainsi 800 € de revenus locatifs dans le calcul de la banque lorsque cette pondération est appliquée.

La recherche differentiel revenus locatifs calcul banque renvoie donc aujourd’hui à une méthode précise : les loyers retenus après pondération sont ajoutés aux revenus de l’emprunteur, tandis que les mensualités des crédits existants et futurs sont intégrées aux charges.

 

La formule utilisée pour calculer le taux d’effort

Le principe du calcul peut être résumé simplement. La banque commence par déterminer les revenus qu’elle accepte de retenir, puis elle les compare aux charges d’emprunt.

L’assurance emprunteur doit également être intégrée dans les charges lorsqu’elle constitue une condition d’octroi du crédit.

Cette mécanique permet également de mieux comprendre votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus.

Exemple de calcul avec des revenus locatifs pondérés à 80 %

Prenons l’exemple d’un couple disposant de 4 000 € de revenus professionnels nets mensuels.

Le couple possède déjà un logement loué 1 000 € par mois et souhaite acheter un second bien qui générera un loyer estimé à 900 €.

• Revenus professionnels : 4 000 €
• Loyer existant : 1 000 €
• Futur loyer : 900 €
• Mensualités des crédits existants : 700 €
• Mensualité du nouveau financement : 800 €

1. Pondération des revenus locatifs

Les revenus locatifs représentent au total : 1 000 € + 900 € = 1 900 €

Avec une pondération bancaire à 80 % : 1 900 € × 80 % = 1 520 € de revenus locatifs retenus.

2. Calcul des revenus totaux

La banque ajoute les loyers pondérés aux revenus professionnels : 4 000 € + 1 520 € = 5 520 € de revenus retenus.

3. Calcul des charges de crédit

Les mensualités des crédits existants et du nouveau financement sont additionnées : 700 € + 800 € = 1 500 € de charges d’emprunt.

4. Calcul du taux d’effort

1 500 € ÷ 5 520 € × 100 = 27,17 %.

Dans cet exemple simplifié, le taux d’effort ressort donc à environ 27,2 %.

 

Le calcul par compensation n’est plus recevable

Avant l’encadrement actuel du crédit immobilier, certains établissements utilisaient un calcul dit différentiel ou par compensation. Cette méthode consistait notamment à rapprocher directement les revenus locatifs de la mensualité du crédit correspondant.

Cette méthode pouvait être particulièrement favorable aux investisseurs possédant plusieurs biens, puisqu’elle limitait l’impact apparent de chaque crédit locatif sur leur endettement.

Ce calcul ne peut plus être utilisé pour déterminer le taux d’effort au sens du HCSF. Le Haut Conseil de stabilité financière précise que les revenus locatifs doivent être intégrés aux revenus après application d’une décote et que le calcul différentiel consistant à soustraire les loyers de la charge de remboursement est exclu.

Source officielle : FAQ du Haut Conseil de stabilité financière relative aux crédits immobiliers.

Pourquoi les banques pondèrent-elles les revenus locatifs ?

La banque ne considère pas nécessairement un loyer comme un revenu aussi stable qu’un salaire. Un investissement immobilier comporte des risques et des dépenses qui peuvent diminuer le revenu réellement disponible.

• vacance locative entre deux occupants ;
• risque d’impayés ;
• charges non récupérables ;
• travaux et entretien du logement ;
• frais de gestion éventuels ;
• variation du montant des loyers ou de leur régularité.

Le HCSF prévoit donc qu’une décote soit appliquée aux revenus fonciers et locatifs afin de refléter le risque locatif. Il ne fixe toutefois pas lui-même un taux réglementaire unique de 80 %. Ce pourcentage correspond ici à une pratique bancaire couramment rencontrée par Swap Crédit dans ses dossiers.

Les loyers futurs sont-ils pris en compte par la banque ?

Oui. La banque peut prendre en compte les loyers futurs du bien faisant l’objet du financement. Ils doivent toutefois être appréciés de manière réaliste et faire l’objet d’une décote pour risque locatif.

Pour un nouvel investissement, la cohérence du loyer prévisionnel avec le marché local est donc importante. Une estimation locative réaliste permet de documenter le montant présenté dans le dossier de prêt immobilier.

Quels crédits entrent dans le calcul de l’endettement ?

La banque ne regarde pas uniquement le crédit associé au nouvel investissement. Elle prend en compte les charges d’emprunt entrant dans le calcul du taux d’effort.

• crédit de la résidence principale ;
• crédits des investissements locatifs déjà détenus ;
• mensualité du nouveau prêt immobilier ;
• crédits à la consommation en cours ;
• crédit automobile lorsqu’il est encore en remboursement ;
• autres engagements entrant dans l’analyse bancaire.

Avant de rechercher un nouveau bien, une simulation de prêt immobilier permet de mesurer l’impact du futur financement sur votre taux d’effort.

L’assurance emprunteur compte-t-elle dans les 35 % ?

Oui. Lorsque l’assurance emprunteur constitue une condition d’octroi du crédit, son coût entre dans les charges prises en compte pour calculer le taux d’effort.

Pour un investisseur qui cumule plusieurs prêts, le coût des assurances peut donc finir par représenter une mensualité significative. Étudier une assurance emprunteur adaptée et, lorsque les conditions sont réunies, utiliser les possibilités offertes par la loi Lemoine peut réduire le coût de l’assurance des crédits concernés.

Le taux d’endettement peut-il dépasser 35 % ?

Le HCSF fixe en principe un taux d’effort maximal de 35 %. Les banques disposent néanmoins d’une marge de flexibilité sur une partie de leur production de crédits, dans les conditions prévues par le cadre réglementaire.

Cette possibilité de dérogation ne constitue jamais un droit pour l’emprunteur. Elle dépend notamment de la politique de l’établissement et de l’analyse globale du dossier.

Un projet d’investissement locatif doit donc idéalement être construit de manière cohérente sans considérer à l’avance qu’un dépassement des 35 % sera accepté.

Comment améliorer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

Avec la disparition du calcul par compensation pour déterminer le taux d’effort HCSF, l’accumulation de crédits immobiliers peut peser davantage dans le calcul de l’endettement. La préparation du dossier prend donc une importance particulière.

• présenter des loyers prévisionnels réalistes et documentés ;
• vérifier précisément les mensualités de tous les crédits existants ;
• conserver une épargne disponible après l’acquisition ;
• maîtriser le coût de l’assurance emprunteur ;
• présenter des comptes bancaires correctement tenus ;
• adapter la durée et la mensualité du nouveau financement au projet ;
• mettre en concurrence les banques dont les critères correspondent au profil de l’investisseur.

Vous pouvez également consulter nos conseils pour éviter les erreurs susceptibles de fragiliser un dossier de crédit immobilier.

 

Pourquoi comparer plusieurs banques pour un investissement locatif ?

Le cadre du HCSF est commun aux établissements, mais cela ne signifie pas que toutes les banques analysent un dossier de manière identique. Leurs politiques commerciales, leurs critères de risque, leur appréciation du reste à vivre, de l’épargne, du patrimoine et du projet peuvent différer.

La mise en concurrence reste donc essentielle. Un établissement peut considérer un dossier comme trop engagé tandis qu’un autre peut être davantage intéressé par le profil patrimonial de l’emprunteur, dans le respect des règles applicables.

Avec 26 ans d’expérience dans le crédit immobilier, dont 10 années au sein d’établissements financiers et plus de 16 ans dans le courtage, Laurent Bouchet connaît les critères qui structurent l’analyse d’un dossier bancaire et accompagne personnellement les emprunteurs dans la préparation et la présentation de leur financement.

Swap Crédit est implanté à Margency et accompagne les emprunteurs et investisseurs dans l’ensemble du Val-d’Oise.

Différentiel de revenus locatifs et calculs banque : ce qu’il faut retenir

Pour calculer le taux d’effort d’un investisseur, la logique est désormais claire : les revenus locatifs retenus après pondération sont ajoutés aux autres revenus de l’emprunteur, tandis que les mensualités des crédits existants et futurs sont additionnées dans les charges.

Dans les dossiers traités par Swap Crédit, une pondération de 80 % des loyers existants et futurs est couramment appliquée. Le taux d’effort est ensuite obtenu en divisant les charges d’emprunt par l’ensemble des revenus retenus.

Comprendre le differentiel revenus locatifs calcul banque permet ainsi d’anticiper plus précisément l’impact d’un investissement locatif sur votre capacité d’emprunt et votre taux d’effort.

Le calcul par compensation ou calcul différentiel ne peut plus être utilisé pour déterminer le taux d’effort réglementaire. C’est une différence essentielle à connaître lorsqu’on souhaite réaliser plusieurs investissements immobiliers.

FAQ – Revenus locatifs et taux d’endettement

Quel pourcentage des loyers la banque retient-elle ?

Dans les dossiers traités par Swap Crédit, les banques retiennent couramment 80 % des revenus locatifs existants et futurs. Ce pourcentage n’est toutefois pas imposé par le HCSF : celui-ci prévoit l’application d’une décote destinée à prendre en compte le risque locatif.

Comment calculer l’endettement avec un revenu locatif ?

La banque ajoute les revenus locatifs pondérés aux autres revenus retenus. Elle additionne ensuite les mensualités des crédits existants et du nouveau financement. Le taux d’effort correspond au rapport entre ces charges d’emprunt et l’ensemble des revenus retenus.

Le calcul différentiel des revenus locatifs est-il encore accepté ?

Non pour le calcul du taux d’effort au sens du HCSF. Le calcul différentiel consistant à soustraire les loyers de la charge de remboursement est explicitement exclu de la méthode réglementaire.

La banque peut-elle prendre en compte le futur loyer ?

Oui. Les revenus locatifs futurs du bien faisant l’objet du financement peuvent être intégrés aux revenus retenus, après application d’une décote pour tenir compte du risque locatif.

Pourquoi la banque ne retient-elle pas 100 % du loyer ?

Parce qu’un revenu locatif comporte un risque de vacance, d’impayé et différentes charges supportées par le propriétaire. Une décote permet à la banque d’intégrer ce risque dans son analyse.

Les mensualités des anciens crédits immobiliers comptent-elles dans l’endettement ?

Oui. Les charges d’emprunt existantes entrant dans le calcul sont prises en compte avec celles du nouveau financement. C’est notamment pour cette raison que l’accumulation de plusieurs investissements locatifs peut progressivement réduire la capacité à emprunter de nouveau.