Effet de levier immobilier : comment investir à crédit ?

L’effet de levier immobilier consiste à utiliser le crédit pour financer un investissement plus important que le capital dont vous disposez. L’objectif est de conserver une partie de votre épargne tout en constituant progressivement un patrimoine grâce au financement bancaire et aux loyers perçus.

Mais emprunter pour investir n’est pas automatiquement rentable. Le coût du crédit, l’assurance emprunteur, la fiscalité, les charges, les travaux et la vacance locative peuvent modifier fortement l’équilibre d’une opération. Avant d’investir, il faut donc raisonner sur l’ensemble du projet et pas uniquement sur le rendement brut annoncé.

Qu’est-ce que l’effet de levier immobilier ?

L’effet de levier immobilier consiste à acquérir un bien d’une valeur supérieure à vos fonds propres grâce à un emprunt. Les loyers encaissés contribuent ensuite au remboursement du financement.

Prenons un exemple simple. Si vous disposez de 40 000 € et que vous achetez comptant, votre capacité d’investissement est limitée à ce capital. Si ces 40 000 € servent en partie d’apport à une opération financée par crédit, vous pouvez acquérir un actif d’une valeur nettement supérieure.

Une partie du capital emprunté est alors progressivement remboursée grâce aux loyers et à votre éventuel effort d’épargne.

Le crédit ne rend cependant pas automatiquement l’investissement rentable. Il amplifie les effets d’une bonne opération, mais également ceux d’une opération mal calibrée.

Quand l’effet de levier immobilier est-il intéressant ?

Pour apprécier l’intérêt du levier, il faut comparer la rentabilité réelle de l’investissement au coût du financement et tenir compte de l’ensemble des dépenses supportées par l’investisseur.

Il faut notamment intégrer les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais de financement, les charges non récupérables, la taxe foncière, les travaux, la vacance locative et la fiscalité applicable.

Comment fonctionne l’effet de levier immobilier avec un crédit ?

Plusieurs mécanismes interviennent simultanément lorsqu’un investissement locatif est financé à crédit.

1. Vous utilisez le financement bancaire

Le crédit permet de ne pas immobiliser immédiatement l’intégralité du prix du bien. Une partie de votre épargne peut ainsi rester disponible pour les frais d’acquisition, des travaux, une épargne de précaution ou éventuellement un autre projet.

2. Les loyers participent au remboursement du prêt

Chaque mois, les loyers encaissés contribuent au paiement de la mensualité. Une partie de cette mensualité correspond aux intérêts et une autre au remboursement du capital emprunté.

3. Le capital restant dû diminue progressivement

Même lorsqu’un investissement nécessite un effort d’épargne mensuel, une partie de la mensualité sert à réduire la dette. C’est un élément important de l’analyse patrimoniale, mais il ne doit pas faire oublier les charges, la fiscalité et les risques liés au bien.

Avant de financer un investissement locatif, il est donc utile d’étudier simultanément le bien, les loyers attendus et la structure du financement. Vous pouvez également consulter notre article sur le calcul des revenus locatifs par les banques.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier à crédit ?

Le rendement brut est un premier indicateur, mais il est insuffisant pour décider d’un investissement.

Il correspond généralement au rapport entre les loyers annuels et le prix d’acquisition du bien. Il permet de comparer rapidement plusieurs biens, mais ne mesure pas ce qui restera réellement à l’investisseur.

Du rendement brut au rendement net

Pour obtenir une vision plus réaliste, il faut notamment prendre en compte :

• les charges de copropriété non récupérables ;
• la taxe foncière ;
• les frais de gestion éventuels ;
• l’assurance propriétaire non occupant ;
• les travaux et l’entretien ;
• une hypothèse de vacance locative ;
• la fiscalité applicable aux revenus locatifs.

Du côté du financement, il faut également regarder au-delà du seul taux nominal. Le coût de l’assurance emprunteur, de la garantie et des différents frais liés au crédit influence directement la rentabilité de l’opération.

Le TAEG constitue à ce titre un indicateur important pour comparer le coût de plusieurs propositions de financement.

Exemple d’effet de levier immobilier dans le Val-d’Oise

Prenons un exemple purement illustratif d’un appartement acheté 145 000 €. Ajoutons 12 000 € correspondant, dans notre hypothèse, aux différents frais et à un budget de rafraîchissement. Le coût global du projet atteint alors 157 000 €.

Supposons un loyer de 850 € par mois, soit 10 200 € par an. Le rendement brut calculé sur le prix d’achat de 145 000 € est d’environ 7 %. Rapporté au coût global de 157 000 €, il est d’environ 6,5 %.

Si les charges non récupérables, la taxe foncière, la gestion et les autres dépenses représentent dans notre exemple 2 700 € par an, le revenu avant financement descend à 7 500 €.

C’est seulement après avoir ajouté le coût du crédit, l’assurance emprunteur et la fiscalité que l’investisseur peut apprécier son véritable effort d’épargne.

Attention : cet exemple est volontairement simplifié. Un projet réel doit être étudié avec le prix du bien concerné, le loyer réellement envisageable, les charges connues, la fiscalité de l’investisseur et les conditions de crédit disponibles au moment de l’achat.

Apport ou crédit : faut-il utiliser toute son épargne pour investir ?

Un apport plus important réduit le montant emprunté, la mensualité et le coût des intérêts. Mais il diminue également l’effet de levier et immobilise une partie plus importante de votre épargne dans le projet. Le niveau d’apport influence directement l’effet de levier immobilier et le montant du financement nécessaire.

À l’inverse, limiter l’apport permet de conserver davantage de liquidités, mais augmente généralement la mensualité et l’effort d’épargne.

Stratégie	Avantage	Point de vigilance
Apport limité	Conserve davantage d’épargne disponible	Mensualité et coût du crédit plus élevés
Apport intermédiaire	Compromis entre mensualité et liquidités	Nécessite un calcul adapté au projet
Apport important	Réduit la mensualité et le coût du crédit	Immobilise davantage d’épargne

Dans la pratique actuelle, les banques attendent généralement que l’emprunteur dispose au minimum des fonds nécessaires pour couvrir les frais liés à l’acquisition et au financement. Le niveau d’apport demandé dépend ensuite du profil, du projet et de la politique de l’établissement.

Conserver une épargne résiduelle après l’opération est également un élément important. Un investissement locatif peut générer des travaux imprévus, une vacance ou une dépense de copropriété importante.

Pour préparer le financement d’un projet locatif, vous pouvez également consulter notre page consacrée à la capacité d’emprunt en fonction de vos revenus.

Effet de levier immobilier et taux d’endettement de 35 %

Les règles encadrant l’octroi des crédits immobiliers concernent également les investisseurs locatifs. Le taux d’effort ne doit en principe pas dépasser 35 % des revenus de l’emprunteur, assurance emprunteur comprise. L’effet de levier immobilier reste donc directement lié à la capacité d’emprunt de l’investisseur.

La durée d’un crédit immobilier est en principe limitée à 25 ans. Certaines opérations peuvent bénéficier d’un différé d’amortissement dans les conditions prévues par la réglementation.

Les établissements disposent d’une marge de flexibilité pour une partie de leur production de crédits. Cette possibilité appartient cependant à la banque et ne constitue jamais un droit pour l’emprunteur.

Pour consulter le cadre applicable, le Haut Conseil de stabilité financière présente les règles encadrant l’octroi des crédits immobiliers.

Comment les banques prennent-elles en compte les loyers ?

Dans l’analyse d’un investissement locatif, la banque ne retient généralement pas la totalité du loyer. Dans les dossiers que nous rencontrons actuellement, de nombreux établissements retiennent environ 80 % des revenus locatifs, qu’il s’agisse de loyers existants ou futurs. Les méthodes peuvent toutefois varier selon les banques et les caractéristiques du dossier.

Le financement d’un investissement ne se résume donc pas au taux d’endettement. La banque analyse également la stabilité des revenus, les crédits existants, le reste à vivre, l’épargne disponible, la qualité du projet et la gestion des comptes.

Un salaire important ne garantit d’ailleurs pas automatiquement l’obtention du financement. Retrouvez également les principales erreurs à éviter pour un crédit immobilier.

Assurance emprunteur : son impact sur l’effet de levier

L’assurance emprunteur fait partie du coût du financement. Son montant dépend notamment de l’âge, du capital assuré, de la durée du prêt, de la quotité, des garanties et de la situation de l’emprunteur.

Sur un financement important ou de longue durée, la différence entre deux contrats peut avoir un impact sensible sur le coût global du crédit.

Il ne faut toutefois pas comparer les contrats uniquement sur leur tarif. Les garanties, exclusions, franchises et conditions d’indemnisation doivent également être étudiées.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, il est possible, sous réserve du respect des conditions d’équivalence de garanties, de changer d’assurance emprunteur à tout moment pendant la durée du prêt.

Effet de levier positif ou négatif : quels sont les risques ?

Le crédit amplifie la capacité d’investissement, mais il augmente également l’exposition au risque. Une mensualité doit continuer à être remboursée même lorsque le logement ne produit temporairement aucun loyer. De plus, Un effet de levier immobilier trop important peut augmenter fortement l’effort d’épargne en cas d’imprévu.

Avant de signer, il est prudent de tester plusieurs scénarios défavorables :

• plusieurs semaines ou mois de vacance locative ;
• un impayé de loyer ;
• des travaux imprévus ;
• une augmentation des charges de copropriété ;
• une hausse de la taxe foncière ;
• une fiscalité plus importante que prévu ;
• une revente anticipée dans de mauvaises conditions.

La performance énergétique du logement doit également être intégrée à l’analyse. Un logement nécessitant une rénovation énergétique importante peut modifier complètement le budget initial et la rentabilité attendue.

Immobilier direct ou SCPI à crédit : quel effet de levier ?

L’effet de levier ne concerne pas uniquement l’achat d’un appartement ou d’une maison. Certaines opérations d’acquisition de parts de SCPI peuvent également être financées à crédit.

Les deux solutions présentent cependant des caractéristiques très différentes. Avec l’immobilier direct, l’investisseur choisit son bien, son emplacement, son locataire et les éventuels travaux. Avec une SCPI, la gestion est déléguée et l’investissement est réparti sur un patrimoine composé de plusieurs actifs.

Les parts de SCPI présentent également des risques de perte en capital et de liquidité. Les conditions de financement peuvent différer de celles proposées pour l’acquisition d’un logement.

Peut-on financer plusieurs investissements locatifs successivement ?

C’est possible lorsque la situation financière de l’emprunteur et l’équilibre des opérations le permettent. Mais chaque nouveau crédit modifie l’endettement, le reste à vivre et l’exposition globale de l’investisseur.

La banque prendra également en compte les revenus locatifs déjà perçus, les mensualités des crédits existants et l’épargne restante.

Selon le projet patrimonial, l’acquisition peut être réalisée en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société. Si vous envisagez cette dernière solution, consultez notre guide consacré au financement d’une SCI familiale.

Pourquoi faire étudier son financement avant d’investir ?

Un investissement peut sembler rentable sur une annonce et devenir beaucoup moins intéressant une fois le financement, les charges et la fiscalité intégrés.

L’étude du financement avant la recherche du bien permet notamment de connaître sa capacité d’emprunt, l’apport à conserver, la mensualité supportable et la manière dont les revenus locatifs seront pris en compte.

Avec 26 ans d’expérience dans le financement immobilier, Laurent Bouchet accompagne les emprunteurs dans l’étude et la recherche de leur crédit immobilier dans le Val-d’Oise. Découvrez également le cabinet SWAP CRÉDIT à Margency.

En résumé : bien utiliser l’effet de levier immobilier

L’effet de levier immobilier permet d’utiliser le crédit pour constituer un patrimoine sans financer comptant la totalité de l’acquisition. Les loyers participent au remboursement du prêt tandis que l’investisseur conserve, selon le montage retenu, une partie de son épargne disponible.

Mais l’effet de levier n’est intéressant que si le projet reste supportable dans la durée. Rendement réel, mensualité, assurance, fiscalité, vacance locative, travaux et épargne de précaution doivent être étudiés ensemble. Bien utilisé, l’effet de levier immobilier permet de mobiliser le crédit pour constituer progressivement un patrimoine.

Avant de vous engager, une étude de financement permet de déterminer le budget compatible avec votre situation et de mesurer l’impact du futur investissement sur votre capacité d’emprunt.

FAQ sur l’effet de levier immobilier