En bref
Passer par un courtier immobilier n’est pas obligatoire pour obtenir un crédit. Vous pouvez parfaitement négocier directement avec votre banque. Le courtier devient très utile lorsqu’il faut comparer plusieurs établissements, présenter correctement un dossier, identifier les banques adaptées à votre profil et négocier les différentes composantes du financement. Son intérêt dépend donc de votre situation, de votre connaissance du crédit et du temps que vous souhaitez consacrer aux démarches.
Faut-il passer par un courtier immobilier pour obtenir son prêt ? Pas systématiquement. Certains emprunteurs peuvent obtenir de bonnes conditions directement auprès de leur banque. Dans d’autres situations, faire appel à un courtier en crédit immobilier permet d’élargir la recherche, de comparer plusieurs solutions et surtout de présenter le demande de crédit immobilier aux établissements susceptibles de réellement le financer.
À quoi sert réellement un courtier immobilier ?
Le rôle d’un courtier ne consiste pas simplement à chercher le taux le plus bas.
Avant de contacter une banque, je commence par analyser le projet : revenus, charges, crédits en cours, apport, épargne restante après l’achat, situation professionnelle et caractéristiques du bien.
Cette première étape permet de vérifier la cohérence du financement et d’identifier les éventuels points faibles du dossier.
Le courtier peut ensuite sélectionner les établissements adaptés au profil de l’emprunteur, présenter le dossier, comparer les propositions et accompagner le client jusqu’à la mise en place du financement.
C’est cette connaissance des critères bancaires qui constitue, à mon sens, une partie importante du métier. La mission du courtier ne s’arrête pas là. Le courtier dispose d’un réseau et de contacts bancaires. En fonction du moment et des critères des banques, je vais identifier précisément l’interlocuteur décisionnaire à qui présenter votre dossier. Dans une même banque, je peu obtenir de meilleures conditions dans l’agence de la ville voisine et non celle de votre achat immobilier. J’ai connaissance des besoins des banques et j’entretien de bonnes relations avec mes interlocuteurs. J’ai construis une relation depuis 26 ans.
Faut-il passer par un courtier immobilier pour obtenir un meilleur taux ?
C’est souvent la première raison pour laquelle un emprunteur contacte un courtier en crédit immobilier. Pourtant, je préfère parler de coût global du financement plutôt que du seul taux nominal.
Deux propositions de prêt affichant des taux proches peuvent présenter des différences sur l’assurance emprunteur, les frais de dossier, la garantie ou certaines conditions du prêt comme les frais de remboursement anticipé.
Il faut donc comparer les offres dans leur ensemble.
Un courtier peut négocier les conditions du crédit auprès de plusieurs établissements, mais il ne peut évidemment pas garantir à l’avance qu’il obtiendra systématiquement un taux inférieur à celui proposé directement par votre banque.
Le bon réflexe est de regarder ce que le financement va réellement vous coûter et si les conditions proposées correspondent à votre projet.
Pourquoi toutes les banques ne répondent-elles pas de la même manière ?
Les banques n’ont pas toutes les mêmes critères ni les mêmes objectifs commerciaux.
Un établissement peut être intéressé par un jeune couple qui achète sa première résidence principale. Un autre peut être mieux positionné sur un investisseur, un fonctionnaire, un chef d’entreprise ou un emprunteur disposant d’un apport important.
Les politiques commerciales évoluent également au cours de l’année.
C’est pourquoi déposer le même dossier partout n’est pas forcément la bonne méthode. Il vaut mieux comprendre le profil recherché par chaque établissement et cibler les banques qui ont une vraie raison de s’intéresser au dossier.
Dans quelles situations un courtier est-il particulièrement utile ?
Plus le dossier nécessite d’être expliqué, plus le travail du courtier peut avoir du sens.
C’est notamment le cas lorsqu’il existe plusieurs revenus, des crédits en cours, un investissement locatif, une activité indépendante, une période professionnelle récente, un prêt relais ou une opération qui nécessite plusieurs lignes de financement.
Le courtier peut également être utile pour un dossier parfaitement classique. Tout le monde n’a pas envie de contacter plusieurs banques, de prendre plusieurs rendez-vous, de refaire les mêmes explications et de comparer des propositions qui ne sont pas toujours présentées de la même manière.
Dans ce cas, le gain est aussi un gain de temps.
Le courtier peut-il faire accepter un dossier refusé par une banque ?
Parfois, mais certainement pas toujours.
Un refus bancaire ne signifie pas automatiquement que toutes les banques refuseront le dossier. Les critères d’analyse peuvent varier d’un établissement à l’autre.
Il faut d’abord comprendre la raison du refus. Taux d’effort trop élevé, apport insuffisant, gestion des comptes, situation professionnelle, caractéristiques du projet ou politique interne de la banque : les causes peuvent être très différentes.
Le cadre réglementaire reste toutefois le même. Le taux d’effort ne doit en principe pas dépasser 35 % (assurance emprunteur comprise) et la durée d’un crédit immobilier est généralement limitée à 25 ans. Les banques disposent d’une marge de flexibilité pour une partie de leur production, mais cette dérogation n’est jamais un droit pour l’emprunteur.
Un courtier immobilier ne peut donc pas rendre finançable un projet qui ne l’est pas. Son travail consiste plutôt à déterminer s’il existe une autre façon de structurer le financement ou un établissement dont les critères correspondent mieux au dossier.
Peut-on négocier soi-même son crédit immobilier ?
Oui.
Si votre dossier est simple, que vous connaissez bien le fonctionnement du crédit immobilier et que votre banque vous fait une proposition compétitive, passer par un courtier n’est pas une obligation.
Vous pouvez également consulter plusieurs banques vous-même.
Il faut simplement être capable de comparer les propositions sur les mêmes bases. Le taux nominal ne suffit pas. Il faut regarder le TAEG, l’assurance emprunteur, la garantie, les frais, la modularité du prêt et les éventuelles conditions demandées par la banque.
Il faut aussi disposer du temps nécessaire pour suivre les différents interlocuteurs, transmettre les pièces et relancer les dossiers.
Par contre, vous ne serez jamais certain d’obtenir les meilleures propositions.
Comment choisir son courtier immobilier ?
Je regarderais d’abord son expérience réelle du crédit et sa connaissance du secteur bancaire local.
Posez des questions simples. Avec quelles banques travaille-t-il ? Comment analyse-t-il votre dossier ? Quels sont ses honoraires ? À quel moment sont-ils dus ? Qui suivra votre dossier une fois la demande envoyée à la banque ?
Vérifiez également son immatriculation à l’ORIAS (registre des intermédiaires en opérations de banque).
Un bon courtier doit aussi savoir vous dire lorsqu’un projet présente une difficulté. Vous expliquer qu’un dossier ne passe pas en l’état, ou qu’il vaut mieux attendre quelques mois, fait partie du conseil.
Courtier ou banque : que choisir pour son crédit immobilier ?
Il n’y a pas de réponse identique pour tous les emprunteurs.
Si vous avez une excellente relation avec votre banque, un dossier très simple et une proposition que vous jugez compétitive, vous pouvez parfaitement traiter directement avec elle.
Si vous souhaitez comparer le marché, si votre dossier comporte certaines particularités ou si vous voulez déléguer une partie des démarches, le courtier prend davantage de sens.
Après plus de 26 ans dans le crédit immobilier, je considère surtout qu’il faut éviter de choisir une banque uniquement parce que l’on y possède son compte depuis longtemps. Pour un financement qui peut vous engager pendant 20 ou 25 ans, comparer les solutions mérite un peu de temps.
Questions fréquentes
Est-il obligatoire de passer par un courtier pour obtenir un crédit immobilier ?
Non. Vous pouvez demander votre crédit directement à votre banque ou consulter plusieurs établissements vous-même. Le courtier intervient principalement pour analyser le dossier, vous conseiller, rechercher des solutions auprès de plusieurs banques, négocier les conditions et accompagner l’emprunteur dans ses démarches.
Un courtier obtient-il toujours un meilleur taux que ma banque ?
Non. Aucun courtier sérieux ne peut garantir à l’avance d’obtenir systématiquement un taux inférieur à celui de votre banque. Son intérêt est de pouvoir comparer plusieurs solutions et de négocier le financement dans son ensemble, notamment le taux, l’assurance, les frais et les conditions du prêt. Par contre le conseiller bancaire doit respecter ses marges et s’il peut vendre un taux plus élevé et que le client ne réagit pas, il ne fera pas d’effort…
Quand faut-il contacter un courtier immobilier ?
Il est préférable de connaître sa capacité de financement avant de s’engager sur un achat. Un courtier peut donc être contacté avant les visites ou avant la signature du compromis afin d’étudier le budget et la faisabilité du projet.
Un courtier peut-il obtenir un prêt après un refus bancaire ?
Cela dépend de la raison du refus. Les banques n’appliquent pas toutes exactement les mêmes critères commerciaux. Un courtier peut rechercher un établissement mieux adapté au profil ou étudier une autre structure de financement. Il ne peut toutefois pas garantir l’acceptation du dossier.
Comment savoir si un courtier immobilier est sérieux ?
Vérifiez notamment son immatriculation à l’ORIAS, ses avis Google, son expérience, ses honoraires, les banques avec lesquelles il travaille et la façon dont votre dossier sera suivi. Il doit être capable d’expliquer clairement les points forts et les difficultés de votre financement.
Votre projet mérite-t-il de passer par un courtier ?
Chaque dossier est différent. Un premier échange permet de regarder votre projet, votre capacité de financement et les éventuelles difficultés avant de solliciter les banques. Vous pouvez m’appeler pour faire le point, sans engagement.
